Как обшить баню блок-хаусом изнутри и снаружи

Блок хаус в бане

Отделка бани блок-хаусом

Какая баня может получиться без использования дерева? Нет, конечно, в некоторых культурах парные процедуры принимают в окружении исключительно камня, что можно увидеть в небезызвестных турецких «хаммамах». Но русскому человеку (или как, например, и финну) стены нужны только деревянные. Отделка бани блок хаусом – очень хорошее решение, удобное, красивое, недорогое, эффективное. В чём именно эти преимущества заключаются, давайте разберёмся.

Стилистика и красота

Бани испокон веков на Руси строились отдельно стоящим домиком, стены которого собирали из брёвен. Сейчас тоже можно заказать себе сруб, но не обязательно. Ничто не мешает домовладельцу применить какой-то современный конструкционный материал, или более дешёвый, или более доступный…

Хоть даже металлопрокат либо бетонный монолит… а затем купить для облицовки профилированную пилопродукцию и сделать баню неотличимой от натурального сруба. Если просмотреть фото отделки бани блок хаусом, то видно, что этот материал очень реалистично имитирует внешний вид оцилиндрованного бревна, причём добиться такого эффекта можно как снаружи, так и изнутри.

Выбирайте модели, какие вам больше нравятся по толщине и ширине, по фактурности – и вперёд.

Экологичность и натуральность

Дощечки блок-хауса изготавливаются методом фрезерования заготовок из цельной древесины. Иными словами, изделия не имеют в составе никаких вяжущих веществ (именно они обычно являются источником вредных летучих соединений), здесь не используется клей, в цехах не производится никакой специальной пропитки. Создавая обшивку, человек получат на 100 процентов натуральные стены, которые выделяют только полезные вещества, насыщают воздух приятными ароматами, излучают уникальную энергию здорового леса.

Специалистами отмечается, что в самой парилке хвойные пиломатериалы из-за смолистости лучше не использовать. Тогда как для фасада, для моечной, для комнаты отдыха и для раздевалки – ель или сосна подойдут без ограничений.

Между тем, многие пользователи применяют здесь недорогой хвойный материал, и отделка бани блок хаусом внутри (где таких температур, как в сауне нет) хлопот не доставляет. Правда, для этого лучше купить продукт высокого сорта, с чистой гладкой поверхностью, без крупных засмолов, с небольшим количеством сучков. Категория «А» тут будет самое то, подойдёт и «Экстра».

Некоторые коррективы в идиллию могут вносить лакокрасочные материалы, без которых древесина не может нормально эксплуатироваться. Со стороны улицы можно (и нужно) использовать самые эффективные составы для обработки – антисептики, антипирены, защитно-декоративные средства, образующие «плёнку». А вот внутренняя отделка бани блок хаусом, особенно в самой парилке, нуждается в особых пропитках, которые безопасны при нагревании, не влияют на естественную текстуру и цвет дерева. Это могут быть специализированные масла и воски, хорошее решение – «KRASULA для бань и саун», что защищает стены от загрязнения, от микробов и грибка; придаёт поверхностям водоотталкивающие свойства – но позволяет древесине дышать и практически не меняет внешний вид блокхауса.

Изоляционные свойства

Важнейшим условием правильной и стабильной работы любой бани/сауны является высокая температура. Чтобы прогреть парилку до +60 и более градусов, нужна печь. Но каким бы производительным ни был теплогенератор, энергию нужно сохранить. Особенно сложно это сделать зимой, тем более в суровом климате. Как показывает практика, срубы не обладают достаточным сопротивлением теплопередаче, если только они не собраны из брёвен в 35-40 сантиметров в диаметре.

Поэтому наиболее верным решением будет строительство стен сразу с использованием тёплых материалов, с необходимой толщиной. К примеру, можно применить блоки из газобетона или из ракушняка. Потом эти ограждающие конструкции обвешиваются каркасом из обрезного бруска и обшиваются деревом – блокхаусом.

Утепление происходит не просто за счёт пористости несущего материала, но также при помощи утеплителей, укладываемых между стойками пристенного каркаса. Важна роль отражающих плёнок (они крепятся под обшивкой в парилке), которые, кром прочих функций, возвращают в помещение лучистую энергию.

Интересно, что изначально деревянная (бревенчатая или из профилированного бруса) баня блок хаус тоже может иметь на фасаде. Сруб, который утепляется минватой, а затем облицовывается блок-хаусом – это обоснованная технологическая необходимость.

Не менее эффективным (а, возможно, и самым лучшим в этом плане) видом отдельно стоящей бани считается каркасная конструкция, в которой большой толщины утеплитель для бани установлен прямо внутри стен. Блок хаус тут крепится на стойки несущего каркаса, он выступает одновременно как защитный кожух для всего стенового пирога, так и как дополнительный утепляющий слой. Необходимо учитывать, что блокхаус, в отличие от евровагонки, имеет очень внушительную толщину (28, 36, 45 миллиметров), а это весьма положительно сказывается на теплоизоляционных способностях обшивки.
Стоит ли говорить, что такая обшивка отлично работает также в качестве дополнительного звукоизоляционного слоя.

Цены на блок-хаус

Назание продукта	Цена товара
Блок-хаус 28 х 140 мм – сорт “А”	1 250,00 руб
Блок-хаус 28 х 140 мм – сорт “А” (Архангельский лес)	1 300,00 руб
Блок-хаус 28 х 145 мм – сорт “А”	1 250,00 руб
Блок-хаус 36 х 140 мм – сорт “А”	1 420,00 руб
Блок-хаус 36 х 190 мм – сорт “А”	1 440,00 руб
Блок-хаус 36 х 190 мм – сорт “А” (Архангельский лес)	1 500,00 руб
Блок-хаус 45 х 190 мм – сорт “А”	1 800,00 руб
Блок-хаус 45 х 240 мм – сорт “А”	1 850,00 руб
Блок-хаус 45 х 240 мм – сорт “А” (Архангельский лес)	1 950,00 руб

Практичность и надёжность

Практичность блокхауса для строительства бани главным образом заключается в максимальной готовности материала.

Как осуществить отделку бани блок-хаусом

Отделка бани блок-хаусом давно является одним из самых популярных способов обшить её изнутри, поскольку этот вид отделочного материала прекрасно сочетается практически со всеми видами материалов стен. Блок-хаус отлично вписывается в интерьер традиционной русской бани, так как создаёт внутри неё неповторимый, присущий деревянному строению вид, даже в том случае, когда баня сооружена из кирпича или пеноблоков.

Плюсы отделки зданий блок-хаусом

Описываемый отделочный материал имеет ещё целый ряд плюсов, о которых стоит поговорить отдельно. Например, кроме внутренней, блок-хаусом производится отделка бани и снаружи. В результате можно выполнить здание в едином стиле и создать впечатление, что каменное строение выполнено из дерева.

Кроме того, стоит отметить и следующие положительные моменты:

Экологичность. Дело в том, что блок-хаус изготовляется исключительно из естественных природных материалов. В результате при нагревании они не выделяют вредных для здоровья человека веществ.
Устойчивость к повреждению насекомыми или болезнетворными микроорганизмами. Так, в отличие от деревянной поверхности оцилиндрованных брёвен, этот материал не точат жучки-древоточцы из-за высокого содержания в нём смолы. Благодаря этому блок-хаус не поражает гниль.
Отличная гидроизоляция стен и прекрасный аромат. Эти плюсы также связаны с тем, что этот отделочный материал имеет в своём составе натуральную смолу хвойных деревьев.

Кроме того, бани, отделанные подобным способом, долгое время сохраняют прекрасный вид, так как блок-хаус не растрескивается и не деформируется в процессе эксплуатации. Современные его виды имеют практически любую окраску, что позволяет отделывать им любые помещения. Так, отделка бани снаружи блок-хаусом может быть выполнена под кедр, дуб, ясень и иные дорогие сорта древесины.

Отличные технические характеристики этого современного вида отделочного материала объясняются его инновационной технологией производства. Дело в том, что используемая при этом древесина в конце производственного цикла покрывается специальной термоусадочной плёнкой. Именно она придаёт материалу необходимый оттенок и фактуру, защищает от воздействия влаги, а также резких перепадов температур. В результате отделанные подобным образом здания долгое время не нуждаются в косметическом ремонте.

Несмотря на относительно небольшую стоимость, отделка таким способом позволяет зданию и помещениям внутри него длительное время хорошо выглядеть. Об этом говорят фото бань, отделанных блок-хаусом, периодически размещаемые владельцами бань на специализированных строительных ресурсах. Там же можно обнаружить и информацию, позволяющую выполнить точно такую же отделку самостоятельно.

Порядок облицовки бань блок-хаусом

Отделка блок-хаусом внутри бани из деревянного сруба аналогична выполнению такой же отделки снаружи здания, за исключением некоторых нюансов. В том случае, когда вы обладаете даже минимальными навыками проведения строительных работ, вы вполне сможете выполнить такую отделку самостоятельно. При этом вы сэкономите приличную сумму, которую бы затребовали строители, если бы вы решили привлечь их.

Прежде чем начать отделку бани блок-хаусом, стоит посмотреть поэтапные фото этого процесса. Опираясь на пошаговую инструкцию, вам будет легче правильно выполнить все технологические операции, кроме того, такими образом вы получите представление о будущем виде помещений вашей бани, что позволит вам внести в процесс выполнения отделки необходимые коррективы.

Первым этапом монтажа блок-хауса станет выполнение пароизоляции. Дело в том, что под отделочным материалом в бане может скапливаться лишняя влага, что может привести к возникновению очага гниения. Чтобы этого не произошло, после монтажа пароизоляции стену и элементы конструкции отделки обрабатывают антибактериальным составом.

Далее необходимо будет установить обрешётку. Она понадобится как в том случае, когда производится наружная отделка бани блок-хаусом, так и тогда, когда выполняется отделка бани блок-хаусом внутри. При этом стоит заранее выяснить вопрос с утеплением бани, так как утеплитель монтируют именно на данном этапе выполнения отделочных работ.

В случае использования утеплителя, паро- и гидроизоляция крепятся на него строительным степлером, при этом стыки проклеивают скотчем. Снаружи утеплитель закрывают блок-хаусом. При этом опытные строители рекомендуют крепить его саморезами и гвоздями, так как они более надежны, чем скобы.

Саморезы вкручивают парой: возле шипа и рядом с пазом. Если закрепить отделочный материал таким способом, колебания температуры и влажности никогда не смогут испортить вашу работу. При этом отделывая баню изнутри, обычно головки крепежа утапливают в отделочном материале, при этом оставшиеся отверстия закрывают деревянным шкантом, посаженным на клей. Когда же блок-хаусом отделывают баню снаружи, то при ознакомлении с процессом даже по фото заметно, что шляпки саморезов нужно подбирать больше размера ранее подготовленных отверстий — так в этом случае отделочный материал сможет выдержать повышенную нагрузку.

Особенности внутренней отделки

Выполняя самостоятельно внутреннюю отделку бани, всегда стоит помнить о нескольких моментах, например таких, как:

конструкция бани (именно под неё подбирается отделочный материал, а также его количество и размер);

наличие конденсата (если в отделываемом помещении его скапливается большое количество, блок-хаус лучше всего будет положить вертикально);
наличие дополнительного слоя гидроизоляции;
наличие достаточного запаса отделочного материала (блок-хаус должен монтироваться на стены из одной партии, так как даже замена одной доски может привести к тому, что внешний вид помещения может серьёзно пострадать).

Кроме того, отделку деревянной бани нужно производить только когда пройдёт не менее года после её строительства.

В течение этого срока брус и бревно дают усадку. Если же начать работы раньше, отделочный материал может деформироваться.

Что же касается выбора размера материала, то обычно для внутренних работ используют более узкие доски. Если же вы будете оформлять баню снаружи, используйте для этого блок-хаус шириной не менее 15 сантиметров, при этом он не должен быть слишком толстым — так внешнее покрытие бани будет выглядеть лучше.

Опытные строители также советуют применять в отделке бани два разных вида блок-хауса. Снаружи лучше всего будет выглядеть отделка из досок хвойных пород, а внутри — лиственных. При этом парилку и мойку лучше всего отделать осиной или ольхой.

Расчёт стоимости отделки бани

Если вы ознакомились с нюансами отделки блок-хаусом и решили использовать данный отделочный материал для обустройства вашей бани, вам необходимо будет рассчитать примерную стоимость материала. Расчеты можно выполнить самостоятельно или воспользоваться имеющимися на сайтах производителей блок-хауса онлайн-калькуляторами.

Решив подсчитать стоимость необходимого вам материала самостоятельно, необходимо будет уточнить размеры отделываемого внутреннего помещения или же фасада бани. Исходя из этих данных и производится расчет. При этом лучше будет сделать небольшой запас из той же партии на случай, если потребуется заменить, к примеру, сломанные доски.

Кроме того, составляя смету строительно-ремонтных работ, необходимо закладывать в неё расходы на аксессуары, инструменты, расходные материалы и крепёж. Их также нужно брать с запасом, так как нехватка тех же саморезов может значительно затянуть сроки проведения отделочных работ. Что же касается инструментов, то стоит взять напрокат или приобрести электролобзик, который сэкономит вам уйму времени на обрезку блок-хауса.

Если же самостоятельно рассчитать стоимость отделки для вас затруднительно, можете воспользоваться онлайн-калькуляторами. Для работы с ними достаточно будет только ввести требуемую информацию в специальную форму, и все расчёты будут сделаны автоматически. При этом вы сможете сразу же в онлайн-режиме оформить заказ, который доставят вам прямо на строительную площадку.

Мистическая сторона торговли недвижимостью: приметы и суеверия риэлторов

Когда речь идет о продаже недвижимости, во главе угла стоят, конечно, профессионализм и умение анализировать. Но в риэлторской среде есть место и приметам, и суевериям. В статье вы узнаете все о мистической стороне торговли недвижимостью — добрых и злых знаках, закономерностях, и неписанных правилах. Во что верить, а вот что нет — решать вам.

Хорошие приметы

У риэлторов, которые давно в продажах, есть множество суеверий и примет, сулящих удачу:

Дождь, идущий в день просмотра, — почти гарантия того, что клиент купит у вас жилье.
Найти монетку по дороге к объекту — к успешной его продаже.
Взяли предоплату за квартиру? Ждите шквала звонков от других заинтересованных покупателей.
Как только начали подготовку к сделке по одному объекту, другие квартиры, которые вы ведете, тоже много кто захочет посмотреть.
Если в день удачной сделки успеете показать еще одно жилье, за него в скором времени, скорее всего, тоже дадут аванс.

Есть хорошие приметы, касающиеся поведения и особенностей клиентов. Например, сделка, скорее всего, состоится, если покупатель:

во время просмотра жилья посидит на диване, стуле или выпьет с риэлтором на кухне чашечку чая либо кофе;
забыл что-то в осмотренной квартире и вернулся;
нудность и дотошность клиента — предвестники успеха сделки (можно воспринимать это как награду за терпение);
если первый обратившийся к вам — мужчина, день будет удачным, а если женщина, сегодня скучать точно не придется.

А еще некоторые продавцы недвижимости носят с собой на сделки и показы персональные амулеты удачи. При этом не столь и важно, что именно за предмет это будет — ручка, кольцо, монетка, брошь или блокнот. Считается, если взять такой амулет удачи с собой, на сделке вас ждет успех.

Приметы не к добру

В среде продавцов жилья достаточно и суеверий, призывающих насторожиться. Например:

Если покупатель после внесения аванса за квартиру сразу заказывает стеклопакеты, двери, кухонный гарнитур и любую другую крупную утварь в жилье, сделки вам не видать — ждите множества преград.
Если во время показа клиенты вслух нахваливают квартиру и делятся планами, как обставят ту или иную комнату и сразу уточняют детали по поводу аванса, почти 100% гарантии, что сделка сорвется и они этот объект не купят.
Если на просмотр пришла семейная пара и жилье не понравилось жене, даже если с вами договаривался муж и он остался доволен, продажа не состоится.

Цифры и числа

Ничто человеческое не чуждо и риэлторам, в том числе и в вопросе суеверий. Например, чертова дюжина и число зверя (13 и 666 соответственно) считаются «плохими». Опытные продавцы жилья поговаривают, что квартиры под этими номерами почти всегда продаются очень долго и проблематично — со срывами и форс-мажорами.

Аналогичные нумерологические опасения касаются и 13 числа любого месяца, оно считается неудачным для заключения сделок и подписания бумаг, особенно, если этот день еще и выпадает на пятницу. Также риэлторы стараются избегать чертовой дюжины, даже когда речь заходит о количестве пунктов в договоре.

Дни недели

В понедельник и пятницу нежелательно подписывать договор о купле-продаже и назначать деловые встречи, связанные с недвижимостью. Говорят, в первый день недели будут неизбежно преследовать неудачи и лучше перенести все дела на вторник или четверг. При этом получать деньги в понедельник считается хорошим заделом на всю неделю.

Приметы-запреты

Велик и список суеверий и поверий, касающихся того, чего не стоит делать риэлтору. Например, многие продавцы принципиально не записывают контакты потенциальных покупателей в телефонную книгу — считается, что в этом случае они так и останутся потенциальными, никогда ничего так и не купив. Интересно, что это правило касается и тех, с кем вы уже находитесь в процессе заключения сделки.

Еще поговаривают, что риэлтору ни в коем случае нельзя разуваться в демонстрируемой квартире, потому что так домовой примет его за хозяина и будет всячески мешать продаже. По той же причине не стоит заходить на объект первым — нужно пропустить вперед покупателя, так и он быстрее почувствует себя хозяином.

Что еще нельзя риэлтору, если верить поверьям-запретам:

Отказывать первому клиенту, пришедшему смотреть новый объект (не важно — в небольшом торге или другом послаблении). Говорят, в этом случае вы намучаетесь с квартирой, продать ее не получится долго.
До окончательного завершения сделки нельзя пересчитывать, тратить и даже решать, куда потратите комиссию (особенно задатки или авансы). И еще считается, что, получив деньги, им нужно дать переночевать дома — не пускать в ход в первый же день.
Пока покупатель не подпишет все документы, очень нежелательно удалять объявления на сайтах и снимать баннеры о продаже с самого объекта — можно спугнуть удачу.
Затевать уборку на объекте сразу после ухода потенциальных покупателей тоже не к добру — считается, что так вы «выметаете» ушедших и они могут не вернуться. Если на улице слякоть, можно просто предложить им бахилы.
Мыть голову перед сделкой. Вероятно, эта примета корнями уходит в студенческую среду, в которой считается, что мытье головы накануне экзамена вымывает знания и опыт.

Просто приметы и совпадения

Есть довольно много и условно нейтральных поверий и примет, популярных у риэлторов, а еще закономерностей, основанных на наблюдениях. Предлагаем ознакомиться с этими неписанными правилами:

Агенту-новичку желательно с первых денег, заработанных на недвижимости, купить кожаный кошелек, в который нужно положить купюру с первой комиссии. Бывалые риэлторы хранят такие неразменные деньги от сделки до сделки.
Получив комиссию, риэлтор, чтящий традиции, обязательно должен проставиться в своем агентстве недвижимости и помахать деньгами над рабочими местами коллег. Так закрепляется достигнутый результат и приманивается Фортуна для будущих свершений.
Считается, что договор на подпись нужно подавать левой рукой, а брать подписанный — правой.
Если чешется правая рука — это к сделке, а если левая — к удачной сделке и деньгам.

И напоследок

Конечно, верить в приметы или нет — личное дело каждого. Ведь в конечном итоге все решают профессиональные качества и опыт в ведении дел. Но помните: приметы и поверья всегда основываются на наблюдениях, коллективном разуме и некой народной статистике. Есть доля правды в приметах или нет — решать вам, но, поговаривают, что такой фаталистический подход с ноткой юмора помогает меньше нервничать на сделках.

Почти вторичка: что надо знать, покупая последние квартиры в сданном ЖК

Около 20% квартир в новостройках в Москве приходится на уже сданные в эксплуатацию ЖК. В такие квартиры можно сразу заехать и приступить к ремонту, ждать не надо. К тому же эти дома подпадают под государственную программу льготной ипотеки под 6,5%. Минус в готовых новостройках только один — цены на жилье в них намного выше, чем были, когда дом только строился.

Рассказываем про подводные камни покупки квартир в готовых новостройках.

Какие квартиры остаются в продаже в готовых новостройках

Как правило, в сданных в эксплуатацию новостройках нераспроданными остаются квартиры большого метража, нестандартной конфигурации, а также наименее ликвидные лоты. Например, это квартиры на первом-втором этажах, угловые, с неудачными планировками и т. д. Впрочем, это не аксиома: на конечном этапе реализации проекта застройщики могут «выбросить» на продажу и востребованные квартиры (видовые, с хорошими планировками), чтобы реализовать их по максимальной цене.

Средняя площадь квартир, оставшихся в сданных в эксплуатацию новостройках, по данным ЦИАН, составляет 80 кв. м, тогда как площадь средней квартиры, реализуемой на этапе строительства, не превышает 60 кв. м. Чаще остаются нереализованными и квартиры на первом и втором этажах — на них приходится 17% лотов в готовых домах, тогда как по рынку в целом доля такого предложения составляет 8%.

«Часто наблюдается картина, когда почти целый стояк корпуса с квартирами неудачных планировок остается нераспроданным, площадь квартир слишком большая, из-за чего бюджет покупки высокий (характерно для массового сегмента). Иногда ценовая политика застройщика не в рынке, и в результате остаются нераспроданными все типы квартир», — приводит пример руководитель департамента консалтинга и аналитики агентства недвижимости «Азбука жилья» Ярослав Дарусенков. Часть застройщиков специально выводят квартиры в продажу только после завершения строительства. Это чаще всего наблюдается в сегментах люкс, премиум, но иногда можно увидеть и в других классах, отмечает эксперт.

«Впрочем, при грамотном управлении застройщиком ассортиментным остатком такого не происходит. Наиболее ликвидные и наименее ликвидные квартиры вымываются равномерно. Более того, после получения разрешения на ввод в эксплуатацию застройщик может вывести в реализацию так называемый золотой запас квартир (квартиры на верхних видовых этажах, с уникальными видовыми характеристиками), что позволит реализовать их с максимальной выгодой», — говорит директор департамента проектного консалтинга Est-a-Tet Роман Родионцев.

Готовые новостройки в цифрах

Аналитики ЦИАН оценивают долю оставшихся квартир в сданных в эксплуатацию новостройках в 15%. В компаниях «Азбука жилья», Est-a-Tet и «НДВ-Супермаркет Недвижимости» называют их долю от 18% до 20%. В цифрах это около 7 тыс. квартир из порядка 44 тыс. всех квартир и апартаментов в новостройках.

Больше всего нераспроданных квартир — в проектах бизнес-класса (40% в 2020 году и 47% в 2019-м). В комфорт-классе таких квартир 30% (35% годом ранее). А в элитном сегменте, наоборот, доля увеличилась с 18% до 29%, отмечает Ярослав Дарусенков из «Азбуки жилья».

Доля остатков после сдачи новостройки зависит от успешности проекта, которая складывается из многих параметров — уровня цен, транспортной доступности, квартирографии, считает руководитель департамента аналитики и консалтинга «НДВ-Супермаркет Недвижимости» Сергей Ковров. По его словам, если проект выводится в продажу на начальном этапе строительства, то, как правило, к концу стройки в реализации остается не более 10% лотов. Зачастую девелоперы стремятся как можно быстрее избавиться от подобных квартир путем предоставления скидок и других спецпредложений (например, отделка или кладовка в подарок), добавляет аналитик.

Сколько стоят готовые новостройки

Средняя цена квартир в готовых новостройках, по данным Est-a-Tet, находится на уровне 246,2 тыс. руб. за 1 кв. м без учета элитного сегмента. С учетом элитки — 372,5 тыс. руб. за «квадрат».

Для сравнения: в целом по Москве средняя цена предложения на квартиры составляет 240,8 тыс. руб. за 1 кв. м без учета элитного сегмента и 281,0 тыс. руб. за 1 кв. м с учетом элитного сегмента. При этом стоимость 1 кв. м в домах на начальных этапах строительства составляет 207,3 тыс. руб. (без учета элитного сегмента), это на 16% ниже, чем в готовых новостройках.

Плюсы и минусы покупки жилья в готовых новостройках

Ключевое преимущество покупки жилья в готовых новостройках — возможность сразу же получить ключи, не заниматься более сложным и рискованным процессом заключения сделки на вторичном рынке. Также у покупателя нет риска недостроя или задержки ввода в эксплуатацию, которые нередко встречаются на рынке. Покупатель сразу же может увидеть уже готовый проект, оценить качество строительства, отделки и благоустройства территории.

«Заключая сделку с привлечением ипотеки, можно рассчитывать на процентные ставки рынка первичного жилья, поскольку на вторичном рынке ипотечные ставки традиционно выше. Также существуют риски юридического характера, из-за которых суд может расторгнуть сделку (появление «неучтенных» собственников, признание бывшего владельца квартиры недееспособным на момент заключения сделки и т. д.). В случае застройщика подобные риски отсутствуют», — говорит Ковров.

Основным минусом является более высокая стоимость квартир по сравнению с этапом строительства. Если дом был введен недавно, то первое время придется жить в окружении сплошных ремонтов — впрочем, как и при покупке на ранней стадии. Среди недостатков эксперты называют и ограниченный выбор квартир. Также сданный дом не всегда обеспечен инфраструктурой, особенно если речь идет о первых корпусах в проекте комплексного развития территории.

Новостройки с развитым сервисом — примета времени

Главная
Здоровье
Красота
Технологии
Идеи подарков
Календарь праздников
Образование
Cериалы

Главная
Авто и мото
Бизнес
Гороскопы
Дом
Домашние животные
Еда
Законы
Здоровье
Значение имени
Идеи подарков
Интересные факты и события
Ипотека
История
Йога
Календарь праздников
Кино
Красота
Мировые религии
Москва
Наука
Образование
Онлайн тесты
Отношения
Поздравления
Поделки
Путешествия
Развлечения
Рецепты
Сериалы
Советы родителям
Советы садоводам и огородникам
Сонник
Спецпроекты
Спорт
Стиль
Технологии
Финансы
Юридическая консультация
Я мама

С 1 июля 2019 все новостройки в России стали возводиться по новым правилам. С этой даты застройщики не смогут принимать деньги от дольщиков напрямую. Собранные с граждан средства будут лежать на специальных банковских счетах до окончания стройки. А дома возводить застройщики станут исключительно за счет проектного финансирования — банковских кредитов.

Вообще такая схема считается более цивилизованной и надежной. И вводят ее для того, чтобы наконец кардинально разобраться с проблемой обманутых дольщиков. По новой схеме дольщик в случае каких-то форс-мажоров хотя бы получит назад свои деньги.

Как эскроу защищают наши права

Стройка тем временем будет вестись на деньги банка — в рамках проектного финансирования. Предполагается, что у банков гораздо лучше, чем у граждан, получится различать, кому можно доверить средства, а кому нет. Кроме того, более надежным и успешным застройщикам кредиты будут обходиться дешевле. Система предполагается такая. Сначала строительная компания получает кредит по рыночной ставке (потолок установлен в 13%). После того как начнутся продажи, условия кредитования изменятся. На ту часть кредита, которая уже будет обеспечена деньгами на эскроу-счетах, ставка снизится до 6 – 7%.

А если начнутся проблемы?

Если проблемы возникнут у застройщика, например, он окажется банкротом, покупатель получит назад свои деньги с эскроу-счета (правда, в отличие от обычного банковского депозита, без процентов).

Если что-то случится с самим банком, например, у него отзовут лицензию, деньги покупателю вернет «Агентство по страхованию вкладов». По той же схеме, по которой их возвращают обычным вкладчикам, если банк прекращает работу. Разница только в потолке выплат. Для дольщиков он будет значительно выше — 10 миллионов рублей (обычным вкладчикам АСВ гарантирует возврат до 1,4 миллиона).

Покупка квартиры в новостройке

Оплата стоимости квартиры

Оплата стоимости квартиры в новостройке на этапе строительства связана со счетами эскроу. Деньги вносятся покупателем на счет только после того, как пройдет регистрация договора участия в долевом строительстве. Там они замораживаются до того момента, пока дом не будет введен в эксплуатацию.

— Оплата производится за всю квартиру сразу, но только после заключения договора. Деньги покупателя поступают на эскроу-счет в банке и не доступны для застройщика, пока он не исполнит свои обязательства, — говорит риэлтор федеральной компании «Полезные люди» Алёна Кокрова.

У покупателя могут быть разные варианты оплаты стоимости строящегося жилья.

Внести сразу на счет полную сумму, если она у вас есть. Застройщик выставляет счет покупателю новостройки и подготавливает договор. Далее оплачивается счет по договору, после чего документы подаются на госрегистрацию: либо договор долевого участия, либо договор купли-продажи, если дом достроен и квартира в собственности у застройщика.

Оформить ипотеку, если нет всей суммы. На счет поступит первоначальный взнос и ипотечные средства банка. Пока квартира строится, заемщик постепенно будет выплачивать ипотеку. До погашения — квартира в собственности банка.

Рассрочка платежа. На нее идут неохотно в случае покупки на стадии строительства. Эскроу-счет — это страховой счет застройщика перед банками. Чем больше там денег, тем меньше % ставки у застройщика. Соответственно, с эскроу-счетами рассрочка для застройщика становится невыгодной. Условия обычно такие: большой первоначальный взнос (40-50%) и крупные платежи в небольшой срок (от 6 месяцев до двух лет). К тому же застройщик может не согласиться продать по обычной цене и пойти на хитрость: увеличить итоговую цену недвижимости. До полного погашения жилье находится в собственности застройщика.

Подписание акта приема-передачи квартиры и получение ключей

Застройщик письменно уведомляет покупателя о том, что исполнил обязательства по строительству объекта и нужно подписать акт приема-передачи квартиры.

— Если он просто написал по e-mail или позвонил по телефону, это не считается, что он уведомил клиента о готовности объекта. Только официальное письмо, поступившее покупателю по почте, можно принимать во внимание. С момента, когда покупатель получил письмо от застройщика, у него есть 7 дней, чтобы принять квартиру. Если клиент не осуществит самостоятельную проверку и прием, застройщик подписывает акт приема-передачи в одностороннем порядке, — объясняет Алёна Кокрова.

При приеме квартиры в новостройке нужно сравнить объект с проектной документацией, в которой указаны все его характеристики. При обнаружении нарушений у застройщика есть 45 дней, чтобы их исправить. Затем проводится повторный осмотр, и если все в порядке, подписывается акт приема-передачи квартиры.

При подписании акта приема-передачи квартиры в новостройке важно учесть несколько моментов.

Покупатель может пригласить стороннего специалиста для оценки качества квартиры. Застройщик может быть против этого, аргументируя, что документы подписывает именно покупатель. Однако законодательством не запрещено присутствие и осмотр объекта другим человеком. Для исключения конфликтной ситуации можно оформить нотариальную доверенность на специалиста, и тогда застройщик не вправе отказать в осмотре именно им.

При обнаружении дефектов, они должны быть не просто оговорены на словах, но и зафиксированы документально. Во-первых, нужно составить дефектную ведомость, в которой прописать все моменты. Например, стены кривые, кран течет, однокамерный стеклопакет вместо двухкамерного, царапины на сантехнике или дверях, неисправная электропроводка и т.д. Во-вторых, нужно сфотографировать все обнаруженные дефекты, что позволит иметь доказательства на руках.

Подписывать акт приема-передачи нельзя, пока дефекты не будут исправлены. Как только покупатель ставит подпись, он принимает квартиру и получает ключи. Кроме того, даже если застройщик согласен исправить дефекты после передачи ключей, владельцу квартиры придется каждый раз приезжать на объект, чтобы просто открыть дверь рабочим, ведь теперь ключи есть только у него.

Когда дефекты настолько серьезные, что их невозможно исправить, договор с застройщиком можно расторгнуть. Покупатель получит назад деньги с эскроу-счета. Однако такая ситуация не выгодна ни застройщику, ни покупателю, а потому, как правило, они стараются прийти к компромиссу.

Если после подписания акта приема-передачи обнаружился дефект, который невозможно было обнаружить ранее, покупатель направляет застройщику требование о его устранении. Лучше сделать это заказными письмом или в отдать секретарю в офисе, проследив, чтобы был присвоен входящий номер. Можно потребовать материальной компенсации затрат на ремонт. После 10 дней с момента вручения, покупатель вправе обратиться в суд для решения конфликтной ситуации.

Чек-лист: как выбрать новостройку

Выбор новостройки может превратиться в головную боль. Жилых комплексов много, квартир в них — ещё больше, и риски долгостроя никто не отменял. При этом пока вы ищете подходящий вариант, недвижимость продолжает дорожать. В агентстве недвижимости «Авахо» составили полезный чек-лист для самостоятельного выбора новостройки.

1. Определите параметры будущего жилья

Прежде чем искать новостройку, определитесь, какое жильё вы хотите в ней купить и для каких целей — проживание, инвестиции и перепродажа, последующая сдача в аренду.

Составьте «портрет» вашей будущей квартиры — какого она должна быть размера, на каком этаже располагаться, сколько денег вы готовы на неё потратить. Вот примерный список параметров, с которыми важно определиться сразу:

желаемая площадь;
максимальный бюджет (в том числе с учётом ипотеки);
с отделкой или без.

Выделите для себя несколько ключевых требований к квартире, без которых не согласитесь на покупку. Это поможет сразу отсеять новостройки, которые изначально не подходят под ваши запросы — например, зачем тратить время на жилой комплекс в ближайшем Подмосковье, если важна московская прописка.

2. Выберите: квартира или апартаменты

Квартиры в новостройках чаще выбирают для постоянного проживания, апартаменты — в качестве второго жилья или инвестиции под перепродажу, сдачу в аренду. Всё из-за разницы в статусе недвижимости.

Апартаменты стоят в среднем на 10 – 15% дешевле квартир, но юридически не являются жильём — это коммерческие помещения со своими особенностями.

Основные отличия апартаментов от квартир:

нельзя оформить регистрацию по месту жительства;
теряется право на налоговый вычет 13% по НДФЛ;
защита дольщиков по 214-ФЗ при банкротстве застройщика менее надёжна;
ставка налога на недвижимость в квартирах — 0,1%, в апартаментах — 0,5–2%;
услуги ЖКХ дороже, так как оплачиваются по коммерческим тарифам.

На апартаменты не распространяются строительные нормы для жилых помещений (по размеру комнат, пожарной безопасности, инсоляции — степени освещённости помещения прямыми солнечными лучами) и положения Жилищного кодекса РФ. Коммунальные услуги там обходятся дороже в 1,5 – 2 раза, но зато владельцы апартаментов не платят за капитальный ремонт.

Главный недостаток апартаментов в новостройках — это слабая защита по закону о долевом участии 214-ФЗ. Если застройщик обанкротится, дольщик сможет требовать только возврата денег — это менее выгодно, чем достройка и получение жилья.

3. Подумайте, какая строительная готовность вам нужна

Решите, насколько для вас важны сроки сдачи жилого комплекса. Если нужно заселиться как можно быстрее, выбирайте готовые новостройки с чистовой отделкой квартир — в них уже всё готово для переезда, останется только купить и завезти мебель с техникой. С учётом времени на сделку вполне реально переехать в первый же месяц после покупки.

Купив квартиру в новостройке на средних или финальных этапах строительства, можно заработать на разнице в стоимости после сдачи и не ждать переезда слишком долго. Но тут важно, чтобы издержки не оказались больше экономии — это касается тех, кто арендует жильё.

Если сроки сдачи совсем не важны, присмотритесь к проектам «на котловане» — особенно к тем, где недавно стартовали продажи. Они самые привлекательные в плане инвестиций, но ждать ключей от квартиры придётся 2 – 3 года.

4. Выберите: монолитный или панельный дом

Монолитные дома подходят сторонникам свободной планировки и панорамных видов — в их конструкции отсутствуют несущие стены, а прочный каркас из железобетона позволяет возводить дома выше 40 – 50 этажей. Однако из-за сложностей технологии на строительство уходит в среднем до трёх лет.

Панельные новостройки возводят быстрее. На пустом участке за 1,5 – 2 года уже может появиться большой микрорайон. Однако дома индустриальных серий считаются морально устаревшими. В них представлены типовые планировки, которые будет очень сложно изменить из-за несущих межкомнатных стен. По степени энергоэффективности и шумоизоляции «панельки» тоже, как правило, уступают монолитным новостройкам.

5. Оцените транспортную доступность

Узнайте, насколько удобно добираться до новостройки на машине и общественном транспорте. В изолированном или отдалённом от города жилом комплексе некомфортно жить, а сдать там квартиру в аренду или продать жильё будет сложно.

Источник скриншота: youtu.be

Как можно проверить новостройку на транспортную доступность:

Посмотрите через поисковые карты, на каком расстоянии расположены ближайшие крупные шоссе. Оцените их загруженность в часы пик (по утрам — с 7 до 9 часов; вечером — с 17 до 19 часов).
Проложите маршрут до места, где часто бываете — сразу станет понятно, сколько времени предстоит тратить на поездки.
Оцените расстояние до ближайшего метро, железнодорожных станций, остановок наземного транспорта. Оптимально, если они расположены в пределах 1,5–2 км — тогда путь пешком будет занимать не более 15–20 минут.

Уточняйте у застройщиков, появятся ли рядом с новостройкой новые станции метро, прямые выезды на шоссе, запустят ли автобусы и маршрутки. Обычно менеджеры в курсе таких вещей, но слепо доверять их словам не стоит — требуйте документы либо уточняйте информацию в местной администрации.

6. Узнайте всё о внешней и внутренней инфраструктуре

Для комфортного проживания район новостройки должен быть хорошо развит. Это значит, что в нём построены и работают такие социальные объекты, как:

школы и детские сады;
поликлиники для взрослых и детей;
стоматологические клиники;
МФЦ;
магазины, торговые центры.

Вторыми по важности элементами инфраструктуры являются парки, скверы и другие места для прогулок и отдыха. Нелишним будет и наличие рядом спортивного комплекса, плавательного бассейна, стадиона или хотя бы большой обустроенной спортивной площадки.

Внутренняя инфраструктура новостройки должна включать как минимум магазины, аптеки, банки и офисы на первых этажах домов. Также в жилых комплексах могут находиться:

образовательные учреждения;
физкультурно-оздоровительные комплексы;
подземные и надземные паркинги, автостоянки;
медицинские учреждения.

Помните, что застройщики обязаны строить детские сады и школы только в проектах комплексного развития территории или по договорам с органами власти. В остальных случаях социальная инфраструктура возводится на усмотрение девелопера.

Лайфхак: Информацию о социальной инфраструктуре можно найти в проектной декларации новостройки. Застройщики выносят её отдельным пунктом в документе.

Источник скриншота: avaho.ru

Если менеджер в офисе продаж упоминает про школу или детсад, просите проектную документацию и договоры со сроками сдачи на каждый конкретный объект — без документов это просто обещания, за которые девелопер не несёт никакой ответственности.

При выборе новостройки обращайте внимание на благоустройство — оно тоже входит в инфраструктуру. В современных жилых комплексах должны быть закрытые «дворы без машин», разновозрастные игровые и спортивные площадки, лаунж-зоны. Всё это — элементы комфортной городской среды, на которые редко обращают внимание, но впоследствии жалеют — жалуются на засилье машин во дворах, недостаток озеленения и мест для прогулок.

7. Оцените состояние экологии

Когда дело касается выбора новостройки, экологическая обстановка — понятие относительное. В городских условиях найти жилой комплекс с идеально чистым воздухом трудно. Для этого лучше искать новостройки в стороне от города, в новых развивающихся районах — но тогда чаще всего приходится выбирать между развитым транспортом и хорошей экологией.

В городских новостройках чистота воздуха зависит от:

площади озеленения;
расстояния до ближайших крупных шоссе;
наличия или отсутствия рядом промзон;
розы ветров в локации.

Экологическая обстановка лучше в районах с крупными парками, заповедниками, лесопарками и другими природными зонами. Большую роль играет и общее озеленение дворов, близость небольших скверов, водоёмов — на открытых пространствах у воды хорошо обновляется воздух.

Важно, чтобы промышленные площадки с крупными заводами, тепловыми станциями, водоочистными сооружениями, складами и другими вредными для окружающей среды предприятиями располагались хотя бы в 2 – 3 км от новостройки — то же самое касается оживлённых многополосных шоссе.

Лайфхак: Проверить, есть ли рядом промзона, можно на сайте wikimapia.org.

Источник скриншота: wikimapia.org

Но даже если предприятие или дорога находится далеко, загрязнённый воздух может смещаться в сторону новостройки. Проверить это можно по розе ветров — это диаграммы, которые определяют, в какую сторону преимущественно дует ветер в локации. Данные об этом собирают на метеостанциях. Узнать розу ветров в конкретном городе можно через специальные сервисы вроде lakka-sails.ru.

8. Постарайтесь проверить надёжность застройщика

На надёжность застройщика влияют его финансовая устойчивость, опыт в строительстве и репутация на рынке. На основе всех этих факторов можно судить о рисках долгостроя и качестве жилья, но дать оценку без опыта и знания рынка крайне сложно — лучше обращаться к экспертам в агентства недвижимости.

Что можно проверить самостоятельно, чтобы снизить риски, выбирая новостройку:

1. Посмотрите, включён ли девелопер в перечень системообразующих организаций российской экономики в сфере строительства и ЖКХ. Компании из этого списка могут рассчитывать на господдержку, что снижает риск недостроя. К тому же в перечень входят практически все крупные застройщики с хорошей репутацией.

2. Запросите у менеджера в офисе продаж документы о застройщике (учредительные, свидетельство о госрегистрации и из налоговой, бухгалтерскую отчётность за последние три года, аудиторское заключение). Их должны предоставить по требованию согласно ст. 20 214-ФЗ — подлинники или заверенные копии.

3. Проверьте фактического застройщика (он указан в проектной декларации) через картотеку арбитражных дел на наличие судебных разбирательств.

4. Загляните на сайт застройщика и изучите его портфель — список активных и завершённых проектов. Наличие готовых новостроек говорит об опыте компании и даёт возможность лично убедиться в качестве строительства, приехав на объект.

5. Посетите форумы дольщиков, социальные сети и сайты с отзывами о застройщике. Информация из открытых источников часто субъективна, но систематические упоминания о срыве сроков, банкротстве и других нарушениях должны насторожить.

Информацию о девелопере также можно получить через единый реестр застройщиков Единой информационной системы жилищного строительства (ЕИСЖС). Там будут указаны все объекты компании, её реквизиты, контакты, учредители и документы.

9. Убедитесь в законности стройки

Изучите новостройку, в которой собрались купить квартиру. В первую очередь проверьте наличие разрешительной и проектной документации.

Какие документы на новостройку можно требовать у застройщика по 214-ФЗ:

разрешение на строительство (его законность можно проверить через реестр Минстроя);
актуальную проектную декларацию;
заключение государственной экспертизы;
подтверждение прав на земельный участок (собственность или аренда).

При отсутствии хотя бы одной из этих бумаг застройщик не имеет права начинать или продолжать строительство. Если работы на объекте ведутся, а документов нет, объект могут признать самостроем и в дальнейшем снести.

В готовых новостройках требуйте от менеджеров показать разрешение о вводе в эксплуатацию. Без этого документа застройщик не имеет права начать выдачу ключей от квартир.

На соответствие положениям 214-ФЗ жилой комплекс можно проверить через сервис проверки новостроек ЕИСЖС. Но информация там носит справочный характер — актуальные сведения может предоставить только застройщик.

10. Ознакомьтесь с формой и условиями договора

Чаще всего в новостройках предлагают два формата сделки:

при покупке строящегося жилья — договор долевого участия (ДДУ);
при покупке готового жилья — договор купли-продажи (ДКП).

Покупка жилья от застройщика по ДКП в большинстве случаев не несёт рисков. Новостройка в этом случае уже готова, а квартира является реальным объектом, на который можно сразу зарегистрировать право собственности и заселиться.

С жильём на стадии строительства всё иначе — это «несуществующая» недвижимость с правом требования. Самый безопасный способ её купить — оформить ДДУ по 214-ФЗ (закон об участии в долевом строительстве).

Что должно быть чётко прописано в ДДУ:

стоимость недвижимости;
подробное описание жилья (площадь, планировка, дом, этаж и пр.);
отделка на момент передачи дольщику;
точный срок передачи объекта долевого участия;
гарантийный срок от застройщика;
условия доплаты и возврата средств при изменении площади квартиры.

Закон о долевом участии 214-ФЗ даёт покупателю (дольщику) максимальную защиту — исключает двойную продажу, предусматривает право на неустойку при переносе сроков, получение жилья или возврат денег при банкротстве застройщика. С 1 июля 2019 года в новых проектах при продаже по ДДУ применяется схема эскроу-счетов , которая дополнительно защищает деньги дольщиков на весь срок строительства.

Но некоторые девелоперы предлагают заключить вместо ДДУ предварительный (ПДКП) или инвестиционный договор. Имейте в виду, что это покупка в обход 214-ФЗ — соответственно, риски оказаться обманутыми при таких сделках выше.

Приметы времени на рынке аренды жилья

О тенденциях сегодняшнего рынка аренды жилья в столице рассказывает Оксана Полякова, заместитель директора Департамента аренды квартир .

Конец июля принес традиционное оживление на рынок аренды в преддверии активного сезона. И хотя сейчас оно не такое очевидное, как в прошлые годы, есть основания рассчитывать на определенный подъем. Несмотря на то, что ставки пока не изменились, и предложение превышает спрос, сделок стало проходить больше, наниматели проявляют заинтересованность и активность, поскольку ликвидные варианты сейчас сдаются быстрее. Собственники квартир стали четче фиксировать цены своих квартир и все реже идут на торг.

Игра по новым правилам
Существенного оттока арендаторов с рынка в настоящее время не наблюдается. Волна иногородних нанимателей и граждан ближнего зарубежья, потерявших возможность или выгоду пребывания в столице, схлынула в начале кризиса. Доля экспатов в элитном сегменте сократилась в разы после принятия санкций. Сегодня участники рынка аренды жилья постепенно принимают «новые правила игры» и ищут разумные компромиссы, чтобы адаптироваться к ситуации.

Многие арендаторы стараются остаться на обжитых местах и договориться с собственниками о снижении арендной ставки, некоторым это удается. Часть объединяются для найма жилья «в складчину», иногда даже несколько семей снимают одну жилплощадь. переезжает в квартиры подешевле. Есть категория собственников, которые сдают свое жилье и снимают более бюджетное.

С началом скачков на валютном рынке владельцы квартир пробовали перевести арендные ставки в доллары или евро. Но ничего из этого не вышло — арендаторы не стали мириться с такими условиями. Другая попытка наймодателей повысить доходность в нестабильных условиях — переложить полную оплату ЖКУ на плечи арендаторов — также не удалась. Квартиранты как пользователи платят только за «расходную» часть — воду, электричество, телефон.

Осторожность — мать мудрости
Несмотря на тотальное внедрение Интернета в нашу жизнь, нельзя сказать, что сегодня люди предпочитают арендовать квартиры или искать нанимателей самостоятельно. Для этого просто нет оснований. Например, собственники совершенно не заинтересованы в том, чтобы заниматься поиском квартирантов: указывать номер своего телефона, принимать шквал звонков, львиная доля которых не заслуживает внимания. Но самое главное — подвергать опасности себя и свою недвижимость. Ведь нет никаких гарантий, что человек, который поселится в вашей квартире, будет исправно и вовремя вносить арендную плату, бережно обращаться с вашим имуществом, корректно себя вести.

Наниматели также подвергаются риску: тот, кто сдает квартиру, станет ли он соблюдать все условия контракта — неизвестно. Одна из распространенных ситуаций — человек в реальности собирается сдавать квартиру всего на несколько месяцев, но заявляет о долгосрочной аренде. Потом у него случается «непредвиденная ситуация», и он просит жильца покинуть квартиру. Для чего все это? Просто: найм жилья на несколько месяцев существенно дешевле долгосрочного. Далеко не каждый квартирант отправится за справедливостью в суд. Большинство покорно покидает квартиру, ищет другую и тратит время, здоровье и новые деньги.

В принципе, вариант самостоятельного поиска квартир для найма на площадках в Интернете подходит далеко не всем. Только на первый взгляд этот путь кажется наименее затратным и самым простым. Тот, кто успешно справляется с такой задачей, имеет потенциал стать профессиональным риэлтором.

Ставка на надежность
Информационное пространство сегодня переполнено сведениями о всевозможных обманах, казусах и финансовых потерях. Поэтому трендом для участников рынка аренды сейчас является ставка на надежность. И для того, чтобы успешно трудиться в нынешних условиях, риэлторскому агентству нужно постараться ее обеспечить. , например, взяла на себя официальные обязательства по сопровождению клиентов в течение всего срока найма. То есть специалисты компании гарантируют и арендаторам, и арендодателям содействие в решении спорных вопросов — консультируют, проводят переговоры, при необходимости наши юристы сопровождают клиента в суде. Кроме того, в обстоятельствах мы бесплатно предоставляем квартирантам новое жилье, а для собственников ищем других нанимателей.