Простой способ присоединения лоджии к комнате, не требующий согласования

Сосед почти не виден

Желающих улучшить, а в понимании большинства, это означает – расширить свой балкон, было достаточно во все времена. Нынешние – не исключение. Поэтому многие многоэтажные дома поражают разнообразием рам, навесов, и прочих наворотов на балконах, которые сильно уродуют внешний облик домов.

Верховный суд РФ сделал такое разъяснение, когда пересматривал итоги одного “балконного” спора. Дело заключалось в том, что одна из собственниц квартиры в многоквартирном доме переделала свой балкон.

Ее перестройка была, по сути, стандартной – так часто поступают желающие усовершенствовать балкон, дама совместила его с кухней, а заодно и увеличила его размеры. В дополнении к этому над балконом хозяйкой был смонтирован козырек такой длины, что он перекрывал обзор соседям сверху.

Соседи, возмущенные таким неудобством обратились к местным властям. Тем переделка также не понравилась, и уже власти потребовали возвращения квартиры в прежнее состояние, утверждая, что ответчица затеяла перепланировку без разрешений компетентных органов и без согласия соседей. Со своей стороны, жильцы дома подали и свой иск. По утверждению соседей, балконный козырек выходит за границу балконной плиты приблизительно на 1,5 метра, что портит им и вид с балкона, и образ дома.

Дама сдаваться не стала и ответила встречным иском. В нем она написала, что собрала кучу разрешений от всех инстанций и просит ей не мешать наслаждаться жизнью с новым и безопасным балконом.

О правовых вопросах управления многоквартирным домом эксперты “РГ” рассказывают в рубрике “Юрконсультация”.

Судя по документам, которые оказались в распоряжении суда, перестройка балкона отвечает и санитарным, и противопожарным требованиям. И по мнению специалистов, нарушений несущих конструкций при перепланировке не было. В ходе судебного процесса выяснилось, что предстоящий ремонт балкона одобрили 49 соседей и владелец нежилого помещения дома.

Местные суды встали на сторону собственницы квартиры.

По их мнению, перестройка балкона выполнена с учетом требований строительных и санитарных норм и правил, никак не нарушает права и интересы собственников других квартир, не создает угрозы их жизни и здоровью и не меняет “целевое назначение помещений”.

Но власти города и другие соседи с таким решением не согласились и оспорили его уже в самую высокую инстанцию. Власти города посчитали, что такое решение опасно в первую очередь тем, что теперь каждый сможет перестраивать балконы по своему вкусу и желаниям. Во что превратится лицо города, трудно представить.

Судебная коллегия по гражданским делам Верховного суда РФ “балконный” спор внимательно изучила и с мнением коллег не согласилась. Верховный суд сказал, что гражданка перепланировку провела самовольно, разрешений она не получила, согласований с властями и соседями не провела. Высшая инстанция объяснила, что балконные плиты входят в состав общего имущества, а, следовательно, любая их перепланировка должна быть согласована со всеми собственниками помещений в доме.

Если открыть главный в таких случаях документ – Жилищный кодекс РФ, то в пункте 3 части 1 статьи 36 сказано следующее: всем собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит общее имущество: крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое оборудование и прочее оборудование.

Верховный суд специально подчеркнул – балконные плиты относятся к общему имуществу. Об этом сказано в документе, который называется – “Правила содержания общего имущества в многоквартирном доме”. Эти Правила были утверждены постановлением правительства от 13 августа 2006 года N 491.

В этих Правилах есть пункт 2 раздела I “Определение состава общего имущества”. Там записано дословно следующее: “В состав общего имущества включаются, в том числе, ограждающие несущие конструкции многоквартирного дома (включая фундаменты, несущие стены, плиты перекрытий, балконные и иные плиты, несущие колонны и иные ограждающие несущие конструкции)”, – говорится в нем.

Таким образом, подчеркнула Судебная коллегия по гражданским делам Верховного суда, балкон еще и относится к ограждающим и несущим конструкциям, сказано в определении .

Суд в своем решении заявил, что квартирант может уменьшить размер общего имущества при реконструкции помещений, но такая перепланировка возможна только с согласия всех собственников помещений в доме (часть 3 статьи 36 Жилищного кодекса РФ). Такое же положение закреплено в части 2 статьи 40 этого же кодекса – “если реконструкция, переустройство или перепланировка помещений невозможны без присоединения к ним части общего имущества, на них должно быть получено согласие всех собственников помещений в многоквартирном доме”.

Вот какой итог подвел под своими рассуждениями Верховный суд – при серьезной перепланировке балкона в одной отдельно взятой квартире, согласие всех собственников является обязательным условием.

А местные суды посчитали вполне достаточным, согласие четырех десятков соседей. Но местные суды не приняли во внимание,что противников реконструкции балкона оказалось больше. А между тем категорически возражающие против расширения балкона соседи составили коллективное обращение в суд и в материалах дела оно имеется.

“Судебная коллегия по гражданским делам ВС РФ находит, что допущенные судами первой и апелляционной инстанций нарушения норм материального права являются существенными, они повлияли на исход дела и без их устранения невозможны восстановление и защита нарушенных прав”, – сказано в решении Верховного суда РФ.

Суд отменил все вынесенные решения по делу и направил его на новое рассмотрение, предписав учесть позицию ВС РФ.

Присоединение лоджии к комнате или кухне. Подробный разбор.

В советское время балконы и лоджии в городских квартирах чаще всего служили помещениями для хранения ненужных вещей, которые просто жалко выбросить. То есть выступали в роли этаких неформальных кладовок.

Но времена меняются, и сегодня, уже будучи собственниками квартир, жители многоэтажных домов стремятся более рационально использовать имеющуюся полезную площадь жилья.

Именно данное обстоятельство подталкивает владельцев жилых помещений к тому, чтобы избавиться от всякого ненужного хлама на лоджии, накопившегося за долгие годы, и, например, соединить лоджию с комнатой (кухней).

Лоджия и внутренние помещения квартиры (кухня, комната) фото:

Присоединение лоджии к кухне, комнате – это перепланировка?

Несмотря на то, что лоджия, согласно ст.15 ЖК РФ, не включена в общую площадь жилого помещения, на плане квартиры БТИ она обозначена, равно как и кухня с комнатой.

Если выполнить присоединение лоджии к квартире (кухне или комнате – без разницы), то произойдет изменение конфигурации помещений, что по закону считается перепланировкой.

Поэтому, отвечая на вопрос, является ли присоединение лоджии к квартире перепланировкой, мы отвечаем: да, является .

Но данный вид перепланировки имеет множество ограничений, о который мы и расскажем в этой статье.

Можно ли присоединить лоджию к комнате либо кухне?

Причины, по которым люди решаются на проведение такой перепланировки, могут быть самыми разными.

Кто-то побывал в гостях и увидел, что знакомые у себя дома соединили комнату (кухню) и лоджию в одно помещение, демонтировав разделяющую их конструкцию. Получилось, что лоджия стала частью жилой или кухонной зоны, ее продолжением.

Кто-то увидел на сайте по дизайну интерьеров пример перепланировки, когда убирается оконно-дверной блок между объединяемыми помещениями, лоджия остекляется и утепляется, а подоконная часть стены оформляется как кофейный столик или барная стойка.

Кто-то загорелся почерпнутой из глянцевого журнала идеей о расширении зоны лоджии за счет прилегающего внутриквартирного помещения для устройства на этом месте рабочего кабинета либо спортзала.

Обычно присоединить лоджию к комнате / кухне стремятся несколькими способами:

1. Демонтируются только окно и дверь – подоконный блок сохраняется.
2. Убираются рамы окна и двери, а также подоконная часть стены – сохраняются порог, перемычечная зона и участки стены по краям проема.
3. Подоконная зона и оконно-дверной блок полностью ликвидируются и демонтируется порожек под дверью на лоджию. Также могут частично подрезаться простенки и надроемная перемычка.
4. Перегородка (окно + дверь + подоконный блок) полностью убирается вместе с боковыми простеночными зонами, порогом и перемычечным участком стены.

Из чего состоит конструкция, разделяющая лоджию и квартирное помещение:

Однако присоединять лоджию к квартире любым из перечисленных способов запрещено на законодательном уровне.

Незаконное и несогласуемое присоединение лоджии к комнате, кухне, фото:

Законодательство о соединении лоджии с комнатой или кухней

Перепланировки в московских жилых помещениях регламентируются постановлением городского Правительства №508-ПП. А в п.10.18 Приложения №1 к данному постановлению четко сказано, что не допускается объединение лоджий и балконов с внутренними помещениями квартиры.

С полным текстом ППМ №508-ПП можно ознакомиться здесь.

Кроме того, существуют правила и нормы технической эксплуатации жилищного фонда, утвержденные постановлением Госстроя России от 27 сентября 2003 года № 170. Согласно им, нельзя использовать лоджии и балконы не по назначению. А также запрещается захламлять и загрязнять лоджии и размещать на них громоздкие и тяжелые вещи.

Отсюда вывод, что ЗАПРЕЩЕНО :

• Убирать оконно-дверную конструкцию между лоджией и квартирой и оставлять только подоконный блок.
• Демонтировать полностью всю перегородку, состоящую из оконно-дверного и подоконного блоков, открывая возможность беспрепятственного передвижения между помещениями.

В обоих случаях будет перепланировка с присоединением лоджии к комнате или кухонному помещению, а это, как уже было сказано, запрещено делать.

Соединение лоджии с кухней (комнатой). Что разрешено?

Тем не менее есть один способ присоединить лоджию к комнате законно. И мы вам сейчас о нем расскажем.

Одна из причин существующего запрета на соединение лоджии с кухней или жилой комнатой – это увеличение той площади многоквартирного дома, что нуждается в отапливании осенью, зимой и весной.

Ведь изначально лоджия относится к неотапливаемым помещениям, а при присоединении ее к комнате или кухне на систему отопления здания будет возложена дополнительная нагрузка.

Если в 1-2-х квартирах многоэтажного дома провести объединение холодного помещения с «теплым», то, возможно, никаких перебоев в теплоснабжении здания и не произойдет. Если же таких случаев будет намного больше, и присоединения лоджий к квартирам примут массовый характер, то последствия могут быть очень серьезными, так как поддерживать в холодное время оптимальные температурные показатели в квартирах будет проблематично.

Поэтому важно, чтобы при перепланировке с присоединением лоджии к кухне/комнате не увеличилась отапливаемая площадь здания и сохранился существующий уровень теплопотерь квартиры. А добиться этого можно только если заменить подоконный участок стены и дверь с окном на мобильную стеклянную перегородку из двойного стеклопакета.

То есть если раньше между лоджией и внутриквартирным помещением был подоконный блок с окном и дверью. То теперь им на смену придет конструкция, состоящая из светопрозрачных дверей (французское остекление).

Замена подоконного блока на “французские двери” при соединении лоджии с комнатой:

Французские окна – это подвижная система панорамного остекления, перекрывающая проем от порожка на лоджию до верха дверного проема. Такой тип двери и одновременно окна позволяет проводить соединение лоджии с комнатой (кухней) на законных основаниях.

Конструктивно французские окна бывают раздвижными и распашными. Но при этом обладают не только способностью отлично пропускать свет благодаря высокой площади остекления, но и хорошими теплоизоляционными свойствами, которые позволяют укладываться в нормы тепловых потерь.

При нахождении дверей в открытом состоянии будет создаваться иллюзия соединения лоджии с кухней или комнатой. К тому же французские двери выглядят более эстетично, чем глухая стена под окном, да, и квартира станет немного светлее.

Ну, а самое главное, никакого иного варианта присоединения лоджии не существует. Только на перепланировку, выполненную именно таким образом, можно получить разрешение в жилищной инспекции.

Что еще нужно знать о перепланировке с присоединением лоджии к комнате/кухне?

При приведении перепланировки такого типа нельзя переносить радиатор центрального отопления, который обычно крепится к сносимому подоконному блоку, на лоджию. Он может быть расположен только внутри квартиры. При этом допускается утепление лоджии, в том числе и при помощи устройства электрического пола.

Подоконные блоки можно демонтировать практически во всех домах, кроме тех панельных многоэтажек, что спроектировал МНИИТЭП, и которые построены после 2007 года. А вот возможность убрать порог под дверью на лоджию, подрезать простенки и надпроемную перемычку, зависит от типа жилого здания.

Кроме того, при частичном демонтаже простеночных зон важно соблюдать противопожарные требования. Подробнее об этом мы рассказали в другой нашей статье.

При соблюдении всех перечисленных требований согласовать присоединение лоджии к комнате/кухне возможно.

Присоединение лоджии к комнате, кухне – согласование и стоимость

У каждой квартиры имеется свой план, на котором указано расположение помещений, а также стены и перегородки, определяющие их границы. Помимо этого, на подобных планах обозначены дверные и оконные проемы, расположение сантехнических приборов, вентиляционных и сантехнических коробов.

Все данные с планами квартир в многоэтажных домах содержатся в документах БТИ. Любая перепланировка, в том числе связанная с присоединением лоджии к кухне или комнате, ведет к изменению плана квартиры. Чтобы Бюро технической инвентаризации обладало достоверными сведениями о состоянии квартиры, а также в целях безопасности ремонта перепланировку квартиры нужно обязательно согласовывать.

Согласование перепланировки – это процесс оформления разрешительных документов и последующая сдача ремонта специальной комиссии.

То есть процесс согласования перепланировки с присоединением лоджии к кухне, как и любой другой, состоит из двух этапов:

1. Получение разрешения на присоединение лоджии к кухне или комнате у жилищной инспекции города Москвы.
2. Оформление акта приемки работ и внесение всех изменений после перепланировки в документы БТИ.

Согласование присоединения лоджии к кухне либо жилой комнате проводится в том же порядке, что и регистрация любой другой перепланировки. Но проект перепланировки обязательно должен быть дополнен теплотехническим расчетом, показывающим, что проводимые ремонтно-строительные мероприятия не приведут к нарушению климата жилого помещения и к ухудшению условий проживания в квартире.

Начинается любое согласование перепланировки с получения документов БТИ. Если у вас нет плана квартиры, то обратитесь в территориальное отделение Бюро технической инвентаризации и закажите поэтажный план с экспликацией (либо технический паспорт квартиры ).

После этого проконсультируйтесь у специалистов по перепланировкам, возможно ли гипотетически присоединение лоджии к внутреннему помещению именно в вашей квартире. Ведь такая перепланировка допускается не в каждом доме. Как мы уже говорили, в панельных домах с защитой от прогрессирующего обрушения, разработанных АО МНИИТЭП, запрещено сносить подоконные блоки. А без этого действия невозможно выполнить присоединение лоджии к квартире с установкой французских дверей.

Если теоретически присоединение лоджии к нужному помещению реально, нужно будет узнать, позволяет ли техническое состояние конструкций дома проводить такую перепланировку в вашей квартире.

Для этого квартиру должен посетить лицензированный инженер, который осмотрит стены, межкомнатные перегородки и плиты перекрытия и вынесет свое решение – возможно ли проведение перепланировки без вреда для целостности и прочности конструкций или от соединения лоджии придется отказаться.

Если перепланировка реальна, то по итогам инженерного обследования выпускается техническое заключение о состоянии конструкций и возможности проведения перепланировки, на базе которого разрабатывается проект с чертежами, отображающими все изменения, которые владелец квартиры предполагает произвести.

В проекте указы вается, каким именно образом будет произведено присоединение лоджии. На первом этапе демонтируется оконно-дверной блок. На втором – с применением алмазного оборудования срезается подоконная часть стены. На третьем – проем между лоджией и комнатой закрывается светопрозрочной дверной конструкцией.

Техническое заключение и проект нельзя составить самостоятельно. Для согласования перепланировки нужна проектная документация от авторской организации – разработчика дома, или от любой специализированной организации с допуском СРО.

Примечание: наша компания бесплатно консультирует по всем вопросам, касающихся перепланировок в квартирах и нежилых помещениях, за разумную цену разрабатывает проектные документы и регистрирует перепланировки во всех городских службах. Пожалуйста, звоните.

Пакет документов, куда входят проект, техническое заключение на перепланировку, свидетельство на собственность (выписка из ЕГРН), план квартиры из БТИ и запрос, сдается в электронном виде через сайт госуслуг города Москвы в жилищную инспекцию на рассмотрение.

В течение 20-30 дней по проекту примут решение. Положительным решением будет согласование проектного документа и выдача собственнику разрешения на ремонтные работы. А отрицательным – отказ в согласовании.

Разрешение на соединение лоджии с комнатой и кухней (см. пункты 1.11 и 1.12):

При получении разрешения можно приступать к ремонтно-монтажным работам по присоединению лоджии.

После завершения физических работ квартиру посетит жилищный инспектор, который сверит фактически выполненную перепланировку с согласованными ранее работами и, если все в норме, оформит акт приемки. После перепланировку зарегистрируют в Бюро технической инвентаризации.

Акт о завершенной перепланировке по соединению лоджии с комнатой и кухней (см. пункты 1.11 и 1.12) :

Это проект перепланировки, разработанный и согласованный нашей организацией, по устройству комнаты, соединенной с лоджией.

Проект перепланировки с присоединением лоджии к комнате:

Ниже представлена интересная перепланировка, в ходе которой большую лоджию одновременно объединили и с комнатой, и с кухней, демонтировав два подоконных блока. Проект предусматривал усиление проемов металлоконструкциями.

Вот как это выглядело. Порожек сохранен.

Сегодня многие компании предлагают свои услуги не только по проектированию, но и по согласованию самых разных, в том числе, и очень сложных демонтажно-монтажных работ, имеющих прямое отношение к перепланировкам.

Собственнику нужно только выбрать организацию, которая согласует его перепланировку, и оформить на ее сотрудников доверенность. А они уже выполнят всю бумажную работу, соберут нужные документы, получат разрешение и акт приемки работ.

Если вы планируете присоединение лоджии к кухне или комнате и хотите оформить предстоящую перепланировку по закону, то наша компания готова вам в этом помочь. Наше сотрудничество будет выглядеть следующим образом:

1. Вы нам звоните или заказываете обратный звонок от нашего специалиста. Также для связи с нами можно использовать электронную почту или форму вопрос-ответ на сайте.
2. В разговоре или переписке мы уточним все детали по предстоящему ремонту, подпишем с вами договор.
3. Разработаем индивидуальную проектную документацию: для согласования присоединения лоджии к квартире потребуется проект с теплотехническим расчетом и техническое заключение о том, что состояние конструкций дома позволяет проводить намеченную перепланировку.

А вот дальше все будет зависеть от выбранного вами пути согласования:

Путь 1. Самостоятельное согласование. Мы передаем вам готовую проектную документацию, выполненную по всем государственным стандартам. И подробно рассказываем, куда идти, в каком порядке и с кем согласовывать пакет документов, чтобы получить разрешение на перепланировку, как проводить ремонт и что делать после того, как все работы будут завершены.

Путь 2. Согласование перепланировки силами фирмы-посредника за дополнительную плату. Таким посредником может выступить наша компания. Для этого вам придется оформить доверенность на наших сотрудников (текст доверенности мы дадим). И мы вместо вас проведем согласование вашей перепланировки с присоединением лоджии к комнате / кухне. А именно:

• Получим разрешение на перепланировку в жилищной инспекции.
• Подпишем акты о завершенной перепланировке.
• Получим новые документы БТИ.

Здесь актуальная информация о стоимости проектирования и согласования.

Можно ли узаконить присоединение лоджии к комнате, кухне?

Если вы не получали разрешение на перепланировку, но выполнили соединение лоджии с комнатой самовольно , то у вас есть возможность согласовать произведенные работы “задним числом”. Но к ак узаконить присоединение лоджии к комнате или кухне, сделанное незаконно?

В этом случае согласование перепланировки может быть осуществлено на основе технического заключения о допустимости и безопасности проведенных работ, выданного специалистами организации с допуском СРО. Наша компания также может разработать такое техзаключение.

Однако мы не рекомендуем идти таким путем, поскольку он более проблемный и требует больше затрат, времени и сил. Тем более, что не каждую самовольную перепланировку можно узаконить. А только ту, которая не нарушает никаких строительных норм и правил. Но добиться «чистой работы» при присоединении лоджии к внутриквартирному помещению удается только единицам. Поэтому, прежде чем приступать к ремонту с перепланировкой, получите предварительно разрешение у Мосжилинспекции.

Присоединение лоджии к кухне или комнате

Одним из популярных видов перепланировки на сегодняшний день является присоединение лоджии к комнате либо кухне. Однако у собственников жилья по-прежнему остается много вопросов относительно такого ремонта. Поэтому в нашей статье мы расскажем:

• Можно ли присоединить лоджию к комнате или кухне.
• Как правильно провести присоединение лоджии к комнате (кухне).
• Каковы особенности такой перепланировки в панельных, монолитных и кирпичных домах.
• Как согласовать присоединение лоджии к квартире.

Можно ли узаконить присоединение лоджии к комнате или кухне?

Начнем с юридических нюансов и законности такой перепланировки. Сразу отметим, что для лоджий и балконов правила их присоединения к комнате или кухне одинаковы. Но в этой статье мы будем говорить о лоджии, подразумевая, что те же нормы действуют и для квартир, в которых имеются балконы.

Присоединение лоджии к комнате, кухне – это вид переустройства, при котором пространства лоджии и помещения внутри квартиры объединяются. Достигается это путем демонтажа оконно-дверного стеклопакета и подоконного блока. В некоторых случаях также могут затрагиваться боковые участки стены, подпроемная зона и дверной порог.

Лоджия и комната до присоединения, фото:

• 
• 
• 

Каков же юридический статус присоединяемого помещения? Лоджия – это неотапливаемое помещение, являющееся частью квартиры, но не учитывающееся в ее общей площади. При этом лоджия входит в границы квартиры и фиксируется в документах технического учета БТИ. То есть лоджия, как и право распоряжаться ей, принадлежат собственнику квартиры.

Другой, не менее важный вопрос, всегда ли можно присоединить лоджию к спальне или кухне? Нет, не всегда, но в подавляющем большинстве случаев такая перепланировка допускается. А ее возможность во многом зависит от того, в каком доме расположена квартира. О том, почему не всегда разрешается присоединить лоджию к комнате в панельном доме, мы поговорим дальше. Пока же отметим, что даже в тех многоэтажках, где технически допускается удаление подоконной зоны, присоединить лоджию к кухне или комнате не так просто, как может показаться. Причиной тому два законодательных акта:

• Постановление Правительства Москвы №508-ПП.
• Постановление Госстроя РФ № 170 от 27 сентября 2003 года.

С недавнего времени в ППМ №508-ПП (приложение 1) содержится пункт 10.18, согласно которому объединение лоджий с кухней или комнатой запрещено.

Кроме того, в соответствии с действующими правилами эксплуатации жилфонда, утвержденными постановлением Госстроя России от 27 сентября 2003 года, лоджии можно использовать только по прямому назначению.

Указанные запреты на присоединение лоджии серьезно осложняют согласование такой перепланировки, а для тех собственников квартир, кто собирался делать неотапливаемое помещение частью жилой или кухонной зоны, она становится просто невозможной. Тогда как присоединить лоджию к жилому пространству или кухне, не нарушая закон, и возможно ли это в принципе?

Кухня соединена с лоджией, фото – это запрещенный вариант перепланировки:

• 
• 
• 

Как присоединить лоджию к комнате по закону?

Как уже было отмечено, в п. 4.2.4.9 постановления Госстроя РФ от 27 сентября 2003 года черным по белому написано, что «не допускается… использование, эркеров и лоджий не по назначению».

Это значит, что невозможно узаконить присоединение лоджии к кухне либо комнате таким образом, чтобы она стала частью жилой или кухонной площади квартиры.

Согласно п. 10.18 приложения №1 к постановлению Правительства Москвы №508-ПП, при осуществлении в квартирах перепланировки «…не допускается… объединение лоджий, террас, веранд с внутренними помещениями».

То есть нельзя демонтировать только оконно-дверной блок в отдельности или с подоконной частью стены и оставить полученное пространство между комнатой и лоджией открытым. Это будет расцениваться как объединение помещений, а подобные работы при перепланировке проводить запрещено.

Как правильно присоединить лоджию к комнате, фото:

• 

Единственный доступный для согласования вариант присоединения лоджии к комнате или кухне на сегодняшний день – это замена имеющейся перегородки из окна, двери и подоконного блока на стеклянную раздвижную или распашную перегородку от пола до потолка.

На практике это выглядит так: глухая подоконная часть стены демонтируется, и вместо оконно-дверного блока устанавливаются раздвижные или распашные французские окна (двери) либо дверь-гармошка из плотного материала с жестким механизмом фиксации сверху и снизу. То есть панорамное остекление.

Присоединенная лоджия, фото. Установка французского окна взамен подоконного блока:

• 
• 

Это значит, что после перепланировки у вас вместо окна, подоконника и двери будет единая дверная конструкция между лоджией и кухней (комнатой). Причем эти двери должны быть из двойного стеклопакета, чтобы в результате проведенного присоединения не увеличились тепловые потери квартиры.

Такую перегородку в виде дверей можно по желанию держать открытой, и в таком положении лоджия будет в положении «присоединенного» к комнате (кухне) помещения. А при необходимости проем между комнатой (кухней) и лоджией можно закрыть. В этом случае помещения будут выглядеть раздельными, что позволит соблюсти все требования действующего жилищного законодательства.

Соединение лоджии с комнатой в панельном доме

По строительным материалам, используемым при возведении несущих и ограждающих конструкций, многоэтажные здания – типовые и индивидуальные – можно подразделить на кирпичные, монолитные, блочные и панельные.

Если вы проживаете в панельном доме, автором которого является АО МНИИТЭП, а сам дом построен после 2007 года с применением технологии, защищающей здание от прогрессирующего обрушения, то получить разрешение на демонтаж подоконного блока будет очень сложно, так как против этого выступает автор дома (АО МНИИТЭП), а без его согласия присоединение лоджии к кухне или комнате станет невозможным. Иначе говоря, присоединить лоджию к комнате в панельном доме возможно не всегда.

Кроме того, в панельных домах запрещается трогать порожек и демонтировать простеночные зоны.

Соединение лоджии с кухней в кирпичном доме

Уже отмечалось, что возможность демонтажа подоконной части стены зависит от типа, конструкции и состояния жилого дома. В большинстве кирпичных зданий такие работы разрешается проводить. Очень редко удается согласовать демонтаж порожка. А вот согласовать расширение проема на лоджию в стороны в кирпичном доме не получится, поскольку наружные стены в нем являются несущими.

Соединить лоджию с комнатой в монолитном доме

Расширять проем на лоджию в стороны можно только в монолитных домах, да и то только в том случае, если простеночные зоны являются ненесущей конструкцией. То же самое касается и порога, расположенного под дверью на лоджию. Ликвидировать его, как правило, разрешается только в монолитных домах. Если же говорить в целом, то присоединение лоджии в монолитном доме согласовать проще всего.

Присоединить лоджию к квартире – противопожарные требования

Каждая квартира на высоте 15 и более метров от уровня земли должна иметь аварийный выход (СНиП 21-01-97). Таким выходом является лоджия, где можно спастись от огня и угарного газа. Поэтому при присоединении лоджии к комнате или кухне с расширением проема по горизонтали нужно будет оставить хотя бы один глухой простенок шириной не менее 1200 мм от торца лоджии до остекленной двери.

Соединение лоджии с комнатой и перенос батареи

При проведении перепланировки такого типа необходимо будет утеплять лоджию. В связи с этим обстоятельством часто возникает вопрос, а куда девать батарею, прикрепленную к подоконной части стены со стороны квартиры? Ведь при устройстве комнаты или кухни, соединенной с лоджией, ее придется переносить, так как подоконный блок будет демонтироваться посредством алмазной резки.

И у многих собственников закрадывается в голову мысль: а не перенести ли нам радиатор, подключенный к центральной системе отопления или горячего водоснабжения, под окно лоджии. Но делать это запрещает п.10.7 приложения 1 к ППМ №508-ПП. Поэтому водяному радиатору придется найти подходящее место внутри квартирного помещения.

Кроме того, присоединенная лоджия должна быть остеклена. Остекление может быть выполнено застройщиком дома либо самим собственником.

Присоединение лоджии к комнате – согласование перепланировки

Без разрешения сносить подоконный блок и присоединять таким образом лоджию к кухне не допустимо. Поэтому если вы решили присоединить лоджию к кухне или комнате, о своих намерениях относительно изменений в интерьере квартиры необходимо предупредить органы власти, ответственные за согласование и контроль над перепланировками. В Москве такой организацией является жилищная инспекция города. В каждом административном округе столицы имеются ее представительства.

Чтобы в будущем не иметь проблем с органами власти, не испытывать трудностей при юридических сделках с квартирой, не платить штрафов и не заниматься переделкой незаконно проведенного ремонта, присоединение лоджии к квартире, поскольку такой вид работ является перепланировкой, обязательно нужно согласовывать.

Перепланировка с присоединением лоджии к гостиной или кухне согласуется по стандартной процедуре, прописанной в Жилищном кодексе РФ и местных регламентах.

Чтобы начать ремонтные работы по присоединению лоджии к кухне, на них требуется получить разрешение жилинспекции. От вас потребуются усилия по сбору документов, которые затем единым комплектом будут переданы вами или вашим официальным представителем в Мосжилинспекцию.

Соединение кухни с лоджией, фото. Проект перепланировки:

• 
• 
• 

Что именно нужно для согласования присоединения лоджии к кухне в Москве? И как присоединить лоджию к жилому пространству по закону?

Прежде всего требуется получить консультацию по поводу предстоящих изменений в вашей квартире, уточнить некоторые нюансы планируемого ремонта. С этой целью москвичи могут обратиться в жилищную инспекцию, которая имеет свои представительства в каждом столичном округе. А жители Подмосковья – в местную администрацию.

Также разъяснить тонкости присоединения лоджии к квартире в конкретно вашем случае могут специалисты нашей организации. Для этого достаточно набрать номер телефона, опубликованного на нашем сайте. Для получения исчерпывающих сведений у вас на руках должен быть поэтажный план вашей квартиры с расшифровкой помещений из БТИ.

Кроме того, у вас должны быть в наличии правоустанавливающие документы на квартиру. Вам придется писать заявление на перепланировку. А самое главное, вам будут нужны:

• Техническое заключение о возможности перепланировки.
• План перепланировки с новыми интерьерными решениями (проект перепланировки).
• Теплотехнический расчет, показывающий, что после «объединения» помещений уровень теплопотерь в квартире не возрастет.

Все три документа для вас может подготовить наша компания или любая другая организация, работающая с СРО. У нас срок разработки проектных документов не превышает 5-ти дней.

Для согласования присоединения лоджии все бумаги передаются в жилищную инспекцию через Портал городских услуг Москвы, которая в течение 20 рабочих дней должна вынести решение о согласовании перепланировки или об отказе в ней, например, по причине неправильно составленного проекта или не полного комплекта предоставленных документов.

Если проектная документация по содержанию и оформлению соответствует установленным требованиям, а в переданном комплекте имеются все необходимые для принятия решения бумаги, то жилищная инспекция выдает собственнику разрешение сроком на 12 месяцев с возможностью продления еще на 6 месяцев, в котором содержится перечень работ, которые можно будет производить при перепланировке, и обязательство, возлагаемое на заявителя, по приглашению на квартиру комиссии для проверки правильности сделанного ремонта.

При наличии разрешения на перепланировку проводится ремонт с присоединением лоджии к квартире, после которого работы нужно будет сдать комиссии Мосжилинспекции, в состав которой включены: жилищный инспектор, сотрудник проектной организации, представитель подрядчика и в некоторых случаях работник управляющей компании.

Если присоединение лоджии к спальне и другие работы по перепланировке квартиры выполнены в точном соответствии с проектом, то подписывается акт приемки, на основании которого в документы учета БТИ вносятся новые сведения о квартире. На этом согласование присоединения лоджии к спальне считается полностью завершенным.

Представим тезисно, как правильно присоединить лоджию к комнате или кухне:

• Начинать присоединение лоджии к кухне или комнате можно только при наличии разрешения на перепланировку, иначе органы власти будут расценивать ваши действия как незаконные.
• Выполнять присоединение лоджии к кухне следует в точном соответствии с проектом.
• Нельзя совершать никаких противоправных действий и осуществлять запрещенные к производству демонтажно-строительные работы, на которые жилищная инспекция не давала согласия. Например, не переносить на лоджию батареи из кухонного помещения.
• После ремонта собственник обязан вызвать на квартиру сотрудника жилищной инспекции для проверки правильности работ и их соответствия проекту перепланировки.

Часто нам задают вопрос, возможно ли присоединить лоджию к комнате без перепланировки, чтобы не согласовывать ремонтные работы? Отвечаем – нет, присоединенная лоджия – это перепланировка, поэтому ее необходимо обязательно узаконивать. Причем согласовать такие ремонтные работы по эскизу нельзя, обязательно требуется проект перепланировки с техзаключением.

Присоединение лоджии к кухне – стоимость согласования

Устройство кухни или комнаты, соединенной с лоджией, относится к сложным перепланировкам, поэтому не редко собственники поручают ее согласование специализированным организациям. Наша компания также может помочь вам согласовать присоединение лоджии к спальне или кухне. Мы соберем за вас документы, разработаем проект и техническое заключение, произведем расчет теплопотерь, получим разрешение на перепланировку, оформим акт о ее завершении и новый план БТИ вашей квартиры.

При желании вы можете заняться оформлением перепланировки самостоятельно. Наши специалисты в таком случае разработают для вас проектные документы и проконсультируют, как наилучшим образом их зарегистрировать во всех заинтересованных инстанциях.

Можно ли узаконить присоединение лоджии к кухне или комнате, если ремонтные работы уже произведены? Да, можно, но выполненные ремонтные работы не должны нарушать требования СП, СанПиНов и других нормативных документов.

Как узаконить присоединение лоджии к комнате или кухне постфактум? Узаконить присоединение лоджии к кухне или комнате возможно на основании технического заключения о допустимости и безопасности перепланировки, подготовленного организацией, имеющей допуск СРО.

Мы занимается не только согласованием предстоящих перепланировок, но и узакониванием уже произведенных, то есть выполненных без разрешения жилищной инспекции.

Чтобы узнать, можно ли присоединить лоджию к кухне или спальне в вашей квартире, и сколько будет стоить согласование такой перепланировки, позвоните нашим специалистам по телефону.

Могут ли собственники объединить квартиру с лоджией

Вопрос перепланировки, переустройства и реконструкции регламентирован ЖК РФ и Правилами № 170, однако, споры жителей МКД с надзорными органами по поводу разных видов работ возникают постоянно. Рассказываем о том, могут ли собственники квартир демонтировать окна/двери между комнатой и лоджией и почему.

В 2019 году Минстрой РФ допускал демонтаж конструкций между квартирой и лоджией с согласия ОМС

По вопросу перепланировки квартиры с демонтажом окон и дверей, выходящих на лоджию, Минстрой РФ высказывался не единожды. В 2019 году ведомство в письме от 01.08.2019 № 28475-ОГ/04 отметило, что:

1. Перепланировка жилого помещения – это изменение его конфигурации, требующее внесения корректировок в его технический паспорт (ч. 2 ст. 25 ЖК РФ).
2. Демонтаж окон и дверей, выходящих на застеклённую лоджию, утепление лоджии являются перепланировкой, поскольку происходит присоединение площади лоджии к площади комнаты (п. 1.7.1 Правил № 170).
3. Провести перепланировку/переустройство жилого помещения собственник может только по согласованию с органом местного самоуправления, предоставив в ОМС заявление с приложением следующих документов согласно ч. 2 ст. 26 ЖК РФ:

• подтверждающие права собственности на помещение;
• проект переустройства/перепланировки;
• протокол ОСС о согласии всех собственников на работы, если происходит присоединение к помещению части общего имущества;
• технический паспорт на помещение;
• при необходимости – заключение органа по охране памятников архитектуры, истории и культуры о допустимости проведения переустройства и (или) перепланировки помещения в многоквартирном доме.

При этом ведомство отметило, что не допускается проведение работ, которые ведут к нарушению прочности или разрушению несущих конструкций МКД, нарушению в работе инженерных систем и установленного на нём оборудования, ухудшению сохранности и внешнего вида фасадов, нарушению противопожарных устройств в доме (п. 1.7.2 Правил № 170).

Согласно письму от 01.08.2019 № 28475-ОГ/04, Минстрой РФ допускает объединение лоджии с комнатой с демонтажом оконного/дверного проёма, причём без указания на обязательное получение разрешения на такие работы общего собрания собственников помещений в МКД.

В 2020 году Минстрой РФ требует перед такими работами получить разрешение всех собственников в МКД и ОМС

В 2020 году Минстрой РФ снова прокомментировал вопрос по перепланировке/переустройству квартиры путём объединения лоджии и комнаты. В письме от 03.03.2020 № 6370-ОГ/04 ведомство расставило уже другие акценты.

Письмо Минстроя РФ стало ответом на запрос, в котором авторы указали на то, что собственники хотят демонтировать окна и двери, выходящие на застеклённый балкон с его утеплением. Такие работы могут изменить «тепловой контур» дома и повлиять на класс энергетической эффективности МКД. К тому же, согласно п. п. 3.2 и 3.15 СП 54.13330.2016, балкон и лоджия имеют принципиально разные технические характеристики.

Минстрой РФ в ответ на этот вопрос в письме № 6370-ОГ/04 сослался на п. 2 ПП РФ № 491, где указано, что относится к общему имуществу собственников помещений в МКД. Это в том числе ограждающие несущие конструкции многоквартирного дома, включая фундаменты, несущие стены, плиты перекрытий, балконные и иные плиты, несущие колонны и иные ограждающие несущие конструкции.

Изменение объекта капитального строительства, куда относятся перестройка, замена и (или) восстановление несущих строительных конструкций, считается реконструкцией и проводится в соответствии с требованиями ст. ст. 51 – 55 ГК РФ. При этом уменьшение размера общего имущества дома при реконструкции может происходить только с согласия всех собственников помещений в МКД (ч. 3 ст. 36, ч. 2 ст. 40 ЖК РФ).

Минстрой РФ сделал вывод, что демонтаж оконного проёма является реконструкцией и ведёт к уменьшению размера общего имущества, и, следовательно, возможен только с согласия всех собственников помещений в многоквартирном доме и органа местного самоуправления.

Суды запрещают такие работы, считая их реконструкцией конструктивных элементов дома

Позицию Минстроя РФ подтверждает и судебная практика. Например, в деле № 33-9553/2016 собственница помещения в одном из многоквартирных домов Хабаровска подала в суд на администрацию города, считая, что не обязана возвращать в исходное состояние квартиру после того, как объединила лоджию и кухню.

Администрация Хабаровска настаивала на том, что такие работы являются реконструкцией. В результате демонтажа части внешней несущей стены увеличилась площадь жилого помещения, лоджия используется не по назначению, затронуты конструктивные элементы, относящиеся к общему имуществу собственников помещений МКД в отсутствие согласия последних.

Собственница протестовала, считая, что демонтированная часть стены к общему имуществу не относится, является самонесущей, согласия других собственников на данные работы не требуется.

Суд первой, а затем апелляционной инстанций отказали собственнику в иске, ссылаясь на ст. ст. 15, 25 – 26, 29, 36, 44 ЖК РФ, ст.ст. 1, 51 ГрК РФ, ст. 247 ГК РФ, ПП РФ № 491, Правила № 170:

• жилое помещение может быть сохранено в перепланированном и (или) переустроенном состоянии, если этим не нарушаются права и законные интересы граждан, либо это не создает угрозу их жизни или здоровью;
• объединение лоджии с жилым помещением изменяет ее функциональное назначение и не подпадает под понятие переустройства и перепланировки квартиры;
• изменение параметров объектов капитального строительства, их частей, площади и качества инженерно-технического обеспечения относится к реконструкции;
• действующее законодательство не предусматривает возможности для сохранения жилого помещения в реконструированном состоянии;
• принятие решения о реконструкции общего имущества относится к компетенции общего собрания собственников.

Судьи указали на то, что согласно технической документации демонтированная в результате произведенных в квартире работ часть наружной стены многоквартирного жилого дома относится к общему имуществу, поскольку является несущей. Поэтому иск был отклонён, а требование МСУ по приведению квартиры в соответствие с техпаспортом оставлено в силе.

Такое решение согласуется с позицией ВС РФ, которую он высказалв деле № АКПИ13-873: в ходе эксплуатации дома должно поддерживаться соответствие параметров и других характеристик строительных конструкций требованиям проектной документации, и указанное соответствие должно поддерживаться посредством технического обслуживания. Кемеровский областной суд в апелляционном определении от 15.12.2016 по делу № 33-15631/2016 указал, что действующее законодательство запрещает пробивать проёмы в стенах крупнопанельных зданий.

Запомнить

Если в 2019 году Минстрой РФ считал объединение квартиры и лоджии перепланировкой, то в новом письме в 2020 году ведомство говорит о том, что такие работы являются реконструкцией и требуют согласования с ОМС и всеми собственниками помещений в доме, поскольку демонтаж стены между лоджией и помещением квартиры приводит к уменьшению площади общего имущества. Суды также считают, что демонтаж стены между квартирой и лоджией незаконным и вредящим целостности несущих конструкций дома и безопасности проживания в нём.

Присоединяем балкон: что реально, а что — нет

Балкон и лоджия — несколько квадратных метров, которые вроде бы и принадлежат владельцу квартиры, но не входят в ее общую площадь. Поэтому велик соблазн «прирезать» их к квартире, чтобы получить больше пространства. Например, устроить там кабинет или зону отдыха, перенести туда обеденный стол или сделать барную стойку, за которой любоваться открывающимся видом.

Вот только на практике согласовать подобную перепланировку удастся только при строгом соблюдении целого списка условий.

Долгое и мучительное согласование

Присоединение балкона или лоджии к кухне или жилой комнате без согласования — своего рода лотерея. Если факт незаконной перепланировки будет обнаружен (предположим, соседи пожалуются в жилинспекцию), то владельца квартиры через суд обяжут привести ее в первоначальный вид и заплатить штраф.

При самом негативном развитии событий при ремонте оказываются затронуты несущие стены здания. И если на верхних этажах это вряд ли приведет к серьезным последствиям, то во всех остальных случаях дом рискует сложиться, как карточный домик. Так стоит ли игра свеч?

За согласованием необходимо обращаться в жилинспекцию, предоставив туда три документа:

• план перепланировки;
• техническое заключение;
• теплотехнический расчет.

Как и при обычной перепланировке, потребуется план, который подготовит проектная организация с допуском СРО — свидетельством о допуске к строительным или проектировочным работам, которое выдается согласно действующим нормам и стандартам саморегулируемой организации.

В техническом заключении будет указано, допустима ли перепланировка в принципе, не приведет ли она к обрушению здания. Теплотехнический расчет показывает, возрастут ли теплопотери дома после присоединения балкона или лоджии.

Эксперты уточняют, что раньше жилинспекции часто давали добро на присоединение лоджий к комнатам и кухням, но теперь появились серьезные ограничения. Произошло это после того, как были зафиксированы факты промерзания наружных стен и перекрытий, образования излишнего конденсата и плесени после перепланировок.

Чтобы выяснить, какие манипуляции разрешено проводить именно в вашем доме, следует получить техническое заключение о допустимости и безопасности работ у автора проекта дома. Если дом типовой, то вычислить его просто по серии дома. Некоторые жилинспекции принимают техзаключение, заказанное в частных проектных организациях, — это существенно быстрее и дешевле.

С перегородкой или без?

Присоединение балкона или лоджии к основной части квартиры обычно видится так: балкон утепляют, дверь и подоконный блок демонтируют — в итоге помещение со своеобразным эркером становится больше. Вот только по закону этого делать нельзя. Статья 10.19 постановления Правительства Москвы № 508-ПП гласит, что внешние помещения, в том числе балконы, лоджии, террасы и веранды, запрещено объединять с внутренними помещениями.

Законный выход — плотно закрывающаяся перегородка. Она бывает раздвижной, распашной или складной, глухой или стеклянной, деревянной или пластиковой.

Правда, эффект от объединения исключительно визуальный. Да, комната будет казаться просторнее, в ней будет больше света из-за того, что проем расширится. Но по факту внешняя часть останется изолированной.

Ольга Клименко, дизайнер мебельной компании «Ангстрем»

Некоторые решаются и на более смелый вариант: рисуют перегородку на плане перепланировки, устанавливают ее, дожидаются акта согласования, а затем снимают двери. Напоминать о них будут разве что направляющие на полу и потолке.

Но дизайнеры часто продумывают это заранее и маскируют лишние детали. Если квартиру придется продавать, будет достаточно вернуть перегородку на место.

Подоконная дилемма

В зависимости от того, из чего построен дом, будет понятно, удастся ли демонтировать подоконный блок. Без его сноса не получится установить французские двери или перегородку. Например, в большинстве кирпичных домов подоконный блок демонтировать разрешают. А вот расширять проем — нет, потому что внешние стены несущие.

В панельных домах, которые построены по проекту АО МНИИТЭП после 2007 года, согласовать демонтаж практически нереально — автор проекта не выдаст техническое заключение. Да и в целом перепланировка в панельном доме — процедура сложная и потенциально опасная.

Легче всего владельцам квартир в монолитных домах (если внешние стены здания не несущие). Часто еще на этапе строительства застройщик просчитывает, что владельцы квартир захотят присоединить лоджию или оставить ее изолированной.

К тому же только в монолитных домах допустимо демонтировать порожек и выравнивать уровень пола в комнате и на лоджии. В панельных и кирпичных домах порожек (и даже подоконный блок) фиксирует балконную плиту, поэтому убирать его нельзя.

Противопожарные требования

Иногда мечте о присоединенном балконе мешают и противопожарные требования. Дело в том, что для всех квартир, расположенных на высоте от 15 м от уровня земли (пятый этаж и выше) нужно предусмотреть аварийный выход в случае пожара и других происшествий. Это прописано в пункте А статьи 6.20 СНиП 21-01-97.

Аварийным выходом считается дверь в смежную секцию здания или в смежный пожарный отсек, балкон с наружной лестницей, выход наружу здания или на кровлю.

Что, если ни одного из этих вариантов в квартире нет? Тогда аварийным выходом остается балкон или лоджия с глухим простенком не менее 1,2 м от торца балкона до окна или остекленной двери. А если балкон широкий, на две комнаты, то не менее 1,6 м между двумя остекленными проемами. В этом случае расширить балконную дверь или перегородку нереально, даже если технически это осуществимо.

Просторнее и холоднее

Пожалуй, главная проблема в присоединении балкона или лоджии к комнате — отопление. На подоконном блоке обычно установлен радиатор, но при демонтаже его, предположим, можно перенести на соседнюю стену или выбрать вертикальную модель и привесить ее на простенке рядом с балконом.

Но переносить радиатор за пределы внешних стен здания категорически запрещено — это определено статьей 10.7 постановления Правительства Москвы № 508-ПП. Аналогичные правила действуют и в регионах.

Отапливать балконы и лоджии от общедомовой системы отопления нельзя, поэтому остаются только электрообогреватели и масляные батареи. Но прежде чем их устанавливать, надо рассчитать нагрузку на электросеть квартиры, иначе при включении обогревателя будет выбивать пробки или автоматы.

Но и это не все ограничения. Если лоджия была утеплена изначально, то при ее присоединении проблем возникнуть не должно. А вот утепление неостекленного балкона увеличивает нагрузку на плиту перекрытия. Ведь его предстоит остеклять, утеплять подоконную перегородку и торцы, скорее всего утеплять и заливать новую стяжку пола. Вес такого количества отделочных материалов плита рискует попросту не выдержать. Увеличивать нагрузку на несущие конструкции запрещено пунктом 10.6 постановления Правительства Москвы № 508-ПП.

Даже простое остекление балкона уже считается перепланировкой, которую надо согласовывать: ведь меняется внешний облик здания, его фасад. Поэтому присовокупить к квартире балкон, который изначально для этого не предназначался, — задача практически невыполнимая. С остекленными лоджиями дела обстоят чуть лучше, но и их допускается присоединять лишь в некоторых типах домов и только если установлена плотно закрывающаяся перегородка.

Изображения: Om Design, Александр Сергунин, Анна Морозова, Антон Лихтарович, Дина Александрова, Игорь Порхомовский, Максим Новиньков, Маргарита Мустафина, Маргарита Фомина, Михаил Лоскутов, Наталья Широкорад, Ольга Курчакова, Татьяна Аленина.

Ну это все понятно, таких статей в год по пятьдесят штук пишут, а что на деле? Лично в моем монолитном 24-х этажном доме в 10 минутах езды от Кремля:) 60 процентов квартир не просто с присоединенными лоджиями ( лоджия в каждой комнате и кухне) , а ещё и с выведенными батареями отопления! Все стены и наружные и внутренние – несущие. В результате чего в доме полностью нарушена система отопления, полдома замерзают зимой, полдома мучаются от жары. УК великолепно осведомлена об этом, МОЭК тупо ходит по квартирами и разводит руками, МЖИ пишет, что нет доступа в квартиры! Так что плодитесь и размножайтесь. Толку от вашей писанины.

Зато у рядом с Кремлем – цвет общества, не жалуйтесь.

Если не рукожопить, можно качественно и безопасно присоединить балкон. Проблема в том, что не нарукожопить при ремонте практически невозможно.

Если это так популярно, почему бы сразу не сделать проект с учетом этих моментов? Почему сразу не сделать так, чтобы всем было уютно и комфортно в своей квартире? Потому что. пришёл долбанный капитализм и проектировщики стали думать как ободрать народ .

К сожалению история с незаконными перепланировками очень распространена, и не только “у кремля”. Кто-то умудряется ещё и врезку в отопление сделать и тёплый водяной пол нахаляву получить, что незаконно сразу по нескольеюким параметрам, да и тупо воровство у соседей.
И это в Мск.
Я сейчас занимаюсь согласованием перепланировки купленной квартиры (без переноса мокрой зоны и затрагивания несущих стен), история дорогая, мутная для обывателя и очень долгая. Видимо надо думать об удешевлении/ускорении этой процедуры, об ужесточении нарушений вкупе с упрощением доступа жил.инспекций в квартиры. Циан мог бы действительно как-то попытаться облагородить рынок, написав мануал, создав площадку для поиска такого рода услуг с отзывами/расценками/чек-листами по услугам. Сейчас статья обо всём и ни о чём, ИМХО.

Как объединить лоджию с комнатой: варианты перепланировки и порядок действий

Один из популярных вариантов перепланировки квартиры — ее объединение с балконом и лоджией. Многие собственники недвижимости считают, что такие работы — простые, и для их проведения не нужно получать разрешение. На самом деле часть работ можно сделать без согласования, но большинство из них запрещено проводить без согласования. А если сделать перепланировку с нарушением строительных норм, придется заплатить штраф и вернуть все в исходное состояние.

Рассказываем, можно ли объединить балкон и комнату и как это сделать, чтобы перепланировка была законной.

Возможность объединения лоджии с комнатой зависит от типа дома и норм, действующих в регионе. Фото: zen.yandex.ru

Чем отличаются балкон и лоджия

Собираясь объединять лоджию с комнатой, нужно понимать, что именно предстоит присоединить — балкон или лоджию. Это важно потому, что строительными и законодательными нормами для них предусмотрены разные действия, которые можно выполнить при ремонте или реконструкции.

Различия между лоджией и балконом прописаны в СП 54.13330.2011, СНиП 31-01-2003. Согласно им:

• лоджия — помещение, которое с трех сторон ограждено стенами. Если речь идет об угловой комнате, тогда лоджия ограждается двумя стенами;
• балкон — это огражденная площадка, выступающая из фасада .

У балкона и лоджии разные технические возможности — способность выдерживать приложенную к ним нагрузку. Поскольку лоджия входит в состав здания и опирается на его боковые стены, она может выдержать практически такой же вес, как и комната. Это около 400 кг на квадратный метр площади. В новостройках такая нагрузка может быть выше и достигать 600 кг на квадратный метр.

Балкон не входит в состав здания — он держится за несущую стену только одной стороной. Поэтому предельная нагрузка на него меньше. Даже в зданиях новой постройки она составляет всего 250 кг на квадратный метр. И с каждым годом она становится меньше примерно на 1%.

Возможно ли объединение лоджии с комнатой: правовые аспекты

Попытка совместить лоджию или балкон с комнатой связаны с действиями, которые могут нарушить целостность конструкции или сделать ее непригодной для эксплуатации. При перепланировке собственники квартир:

• переносят коммуникационные сети;
• меняют расположение электрических точек и ставят дополнительные электрические точки;
• увеличивают жилую площадь квартиры;
• пробивают проемы;
• переносят двери;
• сносят несущие конструкции;
• убирают или переносят оконные проемы.

Собираясь делать перепланировку комнаты с балконом, нужно учитывать законодательные нормы, действующие на территории РФ. Еще принимают во внимание отдельные требования, которые могут действовать в субъекте федерации, где расположена квартира. Например, для Москвы это будут:

• Постановление Госкомитета РФ по строительству и ЖКХ №170. Им утверждаются правила и нормы технической эксплуатации жилфонда;
• Постановление Правительства Москвы №508. Оно определяет нормы, по которым организуется переустройство и перепланировка помещений в жилых и нежилых сооружениях.

Согласно норм, приведенных в постановлениях:

• лоджию нельзя использовать не по ее непосредственному назначению в многоквартирных домах.
• при перепланировке нельзя объединять внутренние помещения с лоджией.

Закон запрещает делать из лоджии и балкона одну комнату. Фото: metnor.ru

Почему запрещают объединять лоджию с комнатой

Объединение лоджии с квартирой запрещено по ряду причин, основные из которых:

• при совмещении холодного и горячего помещения нарушается тепловой контур здания. Как следствие, увеличивается площадь, на которой в зимнее время нужно поддерживать тепло. В таких ситуациях на центральное отопление значительно возрастает нагрузка, с которой она плохо справляется, и температура внутри квартиры может стать непригодной для проживания;
• при перепланировке часто затрагивают несущую стену. В таком случае есть опасность повреждения целостности всего здания, вплоть до его обрушения.

Пример перепланировок, которые нельзя согласовать:

• частичный снос подоконного блока без установки панорамного (французского) остекления;
• снос подоконного блока и установка между лоджией и комнатой стеклопакетов, которые не обеспечивают теплоизоляции;
• вынос радиатора центрального отопления на лоджию;
• перенос границы лоджии внутрь комнаты.

Совмещение лоджии с комнатой: что можно сделать

Разрешен демонтаж подоконного блока с его заменой на светопрозрачные двери. Но такая перепланировка должна быть отражена в одобренном проекте. Еще для получения разрешения на перепланировку нужно сделать теплотехнический расчет. Он помогает определить разницу теплопотерь до и после проведения работ и сравнить их с нормируемыми.

При получении разрешения важно понимать, что батарею нельзя выносить на лоджию. Закон запрещает размещать на балконе или лоджии независимо от того, были ли они объединен с примыкающей комнатой или нет:

• водные радиаторы;
• трубы систем отопления;
• любые инженерные коммуникации, которые идут от стояка системы отопления.

При перепланировке нужно учитывать такие моменты:

• если хочется, чтобы на лоджии было тепло, можно сделать теплый пол или поставить электрический обогреватель, напольный конвектор;
• демонтаж нельзя проводить ударным методом. Для этого используют безударный способ и применяют алмазное оборудование;
• в домах, которые разработаны с защитой от прогрессирующего обрушения здания, нельзя демонтировать подоконный блок;
• в некоторых районах демонтаж части стены может приравниваться к изменению фасада знания. В таком случае перепланировку практически невозможно согласовать.

При демонтаже подоконного блока нужно устанавливать двери между лоджией и комнатой. Фото: kharkov.pulscen.ua

Разрешают уменьшение несущей простеночной зоны и демонтаж дверного порожка. Но такие виды работ разрешены не в любых домах. Например, убрать порожек и увеличить простенок можно в монолитных домах. В таких зданиях особая конструкция. В них стены делают по принципу пирога. Они состоят из пенобетона, газосиликата или шлакобетона, утеплителя и штукатурки. При такой конструкции опору делают поэтажно. Собственник квартиры в монолитном доме может расширить дверной проем без риска для целостности здания, не затрагивая несущие стены. Но если внешние стены здания сделаны из железобетона, проводить работу по объединению лоджии и балкона с демонтажем стены нельзя — это затронет несущую конструкцию.

Возможность демонтажа порожка в кирпичном или блочном доме зависит от того, какая конструкция у бетонной плиты. Если при проведении строительных работ ее заделали в виде консоли, то порожек убирать нельзя — это может привести к обрушению.

Уменьшить простеночную зону и демонтировать порожек нельзя в панельном доме. Но можно уменьшить высоту порожка — это не считается нарушением.

Что будет, если проигнорировать ограничения по объединению балкона с комнатой

Часто собственники квартир самовольно демонтируют оконные и подоконные блоки, присоединяют балконы, утепляют их, не получая разрешений. Им кажется, что это их собственность и никакие согласования не нужны.

Последствия могут быть разными. Например, если затронуть несущую стену, балкон может рухнуть. А при объединении балкона с комнатой в квартире станет холоднее. От этого разовьется сырость и появится плесень. Еще, делая перепланировку без получения разрешений, собственник квартиры нарушает закон. Если управляющая компания, соседи или кто-то другой пожалуются на незаконное объединение лоджии с комнатой, владельца жилья привлекут к ответственности.

Каким будет наказание, зависит от того, что сделал собственник квартиры. Если произведенные действия разрешены в многоквартирном доме с учетом его типа и норм региона, обяжут выплатить штраф и внести изменения в технический план. Сумма штрафа для обычных граждан — до 2500 рублей. Но если помещение принадлежит юридическому лицу, размер штрафа может достигать 300 тыс рублей.

Часто оказывается, что совмещение балкона с комнатой выполнено с нарушением строительных норм и угрожает целостности здания. Если такая перепланировка фиксируется, нужно:

• выплатить штраф;
• восстановить демонтированные части лоджии или балкона — вернуть помещение в первоначальное состояние.

При фиксировании незаконной перепланировки бывает, что собственники квартиры платят штраф, но не возвращают помещение в первоначальное состояние. В таком случае представители жилищной инспекции обращаются в суд. По решению суда у собственника могут отобрать квартиру. Недвижимость будет продана на торгах и из вырученных средств заберут сумму, которая необходима для проведения восстановительных работ. В эту сумму будет входить стоимость материалов и работы, которую будет выполнять подрядная организация. Остальные деньги будут переданы бывшему собственнику квартиры.

При нарушении строительных норм в ходе переланировки собственник по решению суда может лишиться своей квартиры. Фото: www.pic.kiev.ua

Список документов для соединения лоджии с комнатой

Нельзя самостоятельно демонтировать стену или порожек, выполнить другие работы, связанные с перепланировкой. Чтобы все было законно, сначала получают разрешение. После того как будет закончен ремонт, перепланировку принимает комиссия, проверяя соответствие выполненных работ перечню тех, на которые собственник квартиры получил разрешение. После приема работ комиссия составляет акт о завершении работ. Если нарушений не будет выявлено, в план квартиры вносят изменения.

Чтобы получить разрешение на перепланировку, нужно собрать такие документы:

• технический план на квартиру;
• документ, подтверждающий право собственности. Это может быть свидетельство о праве собственности или выписка из ЕГРН;
• проект перепланировки. Но такой документ нельзя начертить самостоятельно или обратиться к специалисту, который умеет грамотно составлять чертежи. Это делает проектная организация;
• теплотехнический расчет;
• доверенность на согласование перепланировки. Такой документ нужен, если разрешение на объединение комнаты с лоджией получает не лично собственник квартиры, а его доверенное лицо;
• заключение организации, на балансе которой находится многоквартирный дом;
• согласие всех собственников помещений в доме. Такой документ нужен, если перепланировку невозможно сделать без присоединения к помещению заявителя части общего имущества. Например, его оформляют, если владелец квартиры хочет увеличить площадь козырька над своим балконом — это изменит вид фасад здания и затронет часть общедомового имущества. Такое же разрешение нужно получать, если владелец дома захочет объединить балкон с любой комнатой своей квартиры;
• согласие банка. Оно необходимо, если квартиру приобрели в ипотеку и с нее еще не снято обременение. Чтобы сделать перепланировку, сначала нужно получить разрешение банка. Если банк не даст разрешения, сделать перепланировку по условиям предоставления ипотечного кредита можно будет только после погашения ссуды и снятия обременения.
• заключение МЧС РФ;
• заключение Роспотребнадзора.

По ипотечному договору собственники квартир не могут делать перепланировку без согласия банка до снятия обременения. Фото: icvl.ru

Перечень документов для получения разрешения может отличаться в зависимости от региона и действующих норм законодательства на момент обращения. Лучше уточнить, что нужно собрать для проведения определенных работ. Для этого можно обратиться в городское управление архитектуры населенного пункта.

Порядок проведения работ при объединении лоджии с комнатой

Чтобы объединить лоджию и комнату, нужно:

1. Определить, какие работы будут проводиться. Собственнику квартиры не обязательно изучать, что можно делать, а что нельзя — нормы региона и перечень работ, которые разрешено провести, можно узнать в БТИ или в проектной компании.
2. Обратиться в проектную компанию, которая составит проект перепланировки по действующим нормам. Такой документ может составлять только та фирма, которая состоит в саморегулируемой организации. Если документ выполнит организация, которая не состоит в СРО, проект не будет утвержден и разрешение на перепланировку не дадут.
3. Предоставить готовый проект для согласования в управляющую компанию, на балансе которой находится многоквартирный дом.
4. Обратиться в МЧС и Роспотребнадзор, если проведение работ требует согласования в таких организациях.
5. Подготовить и предоставить в жилищную инспекцию пакет документов для получения разрешения.
6. Получить разрешение на проведение работ.
7. Провести работы по утвержденному проекту.
8. Вызвать кадастровых инженеров, которые составят акт проведенных работ.
9. Подписать акт проведенных работ у проектировщиков, в управляющей компании и в администрации.
10. Обратиться в БТИ или к кадастровым инженерам для оформления нового технического плана квартиры с уже внесенными изменениями.
11. Направить заявку в Росреестр с правоустанавливающими документами на квартиру и новым техническим планом для внесения изменений. Заявление можно подать, обратившись в отделение МФЦ или направив заявку через официальный сайт Росреестра. Чтобы направить заявку через интернет, у заявителя должна быть электронная подпись.
12. Получить новую выписку из ЕГРН.

С заявлением на получение разрешения для перепланировки не обязательно обращаться лично. Это можно сделать через сайт Госуслуг, приложив необходимые документы в виде скан-копий.

В перепланировке могут отказать, если:

• заявитель предоставил не все документы, которые нужны в конкретном случае;
• перечень работ, который собственник планирует проводить, не отвечает требованиям законодательства РФ или региона, в котором расположен многоквартирный дом.

Бывает, что заявителям отказывают в перепланировке без наличия законных оснований. Если собственник квартиры считает, что планируемые изменения не противоречат закону и строительным нормам, для защиты своих интересов он может обратиться в суд.

Собственник квартиры в случае отказа в перепланировке может получить разрешение, обратившись в суд. Фото: www.pravza.ru

Иногда покупатели квартир сталкиваются с тем, что бывший хозяин сделал перепланировку, но не узаконил ее. Часто об этом узнают уже после проведения сделки. Чтобы не возникало ситуаций с незаконной перепланировкой в купленом жилье, перед подписанием договора купли-продажи нужно сверить технический план квартиры с фактическими размерами и конфигурацией помещения.

Можно ли узаконить соединение балкона с комнатой задним числом

По статистике 90% согласований перепланировки проводится уже после того, как работы выполнены. Чаще всего это бывает перед продажей квартиры. В большинстве случаев такие перепланировки сделаны много лет назад, и собственники надеются, что можно будет заплатить небольшой штраф и просто внести изменения в Росреестр.

По факту такое обращение связано с оформлением большого количества разрешений и часто приходится получать одобрение через суд. При условии, что перепланировка была выполнена с нарушением строительных норм, придется заплатить штраф вернуть все в исходное состояние независимо от того, сколько времени квартира эксплуатировалась с проведенной перепланировкой.

Некоторые виды работ, которые сейчас запрещены, признавались законными несколько лет назад. Поэтому если нужно узаконить перепланировку, принимают во внимание те нормы, которые действовали в РФ и регионе расположения квартиры в период проведения ремонта.

Совмещения лоджии с кухней или комнатой

Как приятно пить кофе на открытой лоджии, наслаждаясь прекрасным пейзажем. Но, увы, климатические условия нашей страны довольно суровые, а сами балконы зачастую являются источниками холода, шума и пыли в квартире.

Но это можно легко справить — прекрасным решением будет объединение лоджии с комнатой. Такое совмещение позволит увеличить жилую площадь на несколько метров квадратных.

Подробнее об этапах проведения работ по присоединению балконного пространства и всех нюансах вы узнаете из данной статьи.

Объединение лоджии с комнатой — не только прекрасный способ увеличить жилое пространство, но и добавить ему больше света, простора, сделать более функциональным. А если в квартире есть и балкон и лоджия, то одну из конструкций вполне можно присоединить к прилегающему помещению.

1. Технологические аспекты объединения
2. Юридическая сторона присоединения лоджии к комнате, согласование
3. Практическая часть совмещения
4. Демонтажные работы — снос перегородки
5. Теплоизоляция
6. Отопление
7. Обустройство пола
8. Подведение электричества
9. Дизайн и отделочные работы
10. Объединение лоджии с комнатой: согласование, нюансы
11. Какие варианты совмещения лоджии и жилой площади существуют?
12. Варианты присоединения
13. Объединение балкона и кухни
14. Присоединение лоджии к залу
15. Объединение конструкции со спальней
16. Другие варианты присоединения
17. Итог

Технологические аспекты объединения

Для того чтобы присоединить лоджию к жилой комнате, необходимо провести экспертную оценку на предмет такого объединения. Кроме того, все работы должны выполняться по строго установленной технологии.

Юридическая сторона присоединения лоджии к комнате, согласование

Поскольку объединение балконной конструкции является перепланировкой помещения, то все работы (расширение оконного проема, подведение коммуникаций, вентиляционных каналов) должны выполняться по заранее составленному и узаконенному проекту.

Экспертное заключение, подтверждающее возможность объединение лоджии с комнатой, следует направить в управление архитектуры или бюро строительных экспертиз для согласования, а также получить разрешение жилищной инспекции.

Практическая часть совмещения

Перед присоединением лоджии к комнате, необходимо подготовить конструкцию: укрепить ее, отремонтировать. Для обеспечения защиты от ветра и шума следует установить качественные стеклопакеты.

Демонтажные работы — снос перегородки

Для обеспечения свободного доступа на балконное пространство при объединении помещений необходимо демонтировать оконный блок, а также снести разделяющую стену. Если с удалением окна и двери не возникнет проблем, то перегородка может не подлежать демонтажу, особенно если она является несущей. В таком случае разрешение на полное присоединении лоджии получить не удастся, поскольку это грозит деформацией конструкции дома.

[su_label type=»success»]Совет:[/su_label] [su_highlight background=»#CAF3CA»]наличие перегородки между совмещаемыми пространствами — не повод расстраиваться. При помощи дизайнерских приемов подоконную стену можно сделать частью интерьера объединенной комнаты.[/su_highlight]

Пример того, как подоконный блок можно превратить в функциональный столик

Теплоизоляция

Когда лоджия присоединена, а стена демонтирована, следует позаботиться о том, чтобы обезопасить объединенное пространство от утечки тепла. Для этого следует провести изоляцию и утепление конструкции.

Отопление

При объединении комнат их температурный режим должен совпадать. Поэтому присоединяемое помещение лоджии следует отапливать. Вынос батареи центрального отопления на балконное помещение запрещен, на данное действие необходимо получать разрешение. Альтернативой может стать установка радиатора на смежную стену, или прокладывание теплого пола.

Совмещение лоджии с залом с выносом отопления и без выноса батареи

Обустройство пола

Чтобы уровень полов в объединяемых помещениях совпадал — пол лоджии необходимо поднимать.

[su_label type=»warning»]Внимание:[/su_label] [su_highlight background=»#FFE8C5″]самая распространенная ошибка при присоединении лоджии — самовольный демонтаж порожка. В монолитных зданиях порог подлежит сносу, а в типовых домах он часто удерживает нижнюю плиту.[/su_highlight]

Если удалить порог на вашей лоджии невозможно, попробуйте обыграть его при помощи подиума.

Присоединение эркерной лоджии с полом в виде подиума

Подведение электричества

Еще одна трудность, которая может возникнуть при совмещении комнат — освещение лоджии. Поскольку данная конструкция изначально не была жилой, то прокладывать туда постоянную проводку запрещено.

Варианты освещения лоджии

[su_label type=»success»]Совет:[/su_label] [su_highlight background=»#CAF3CA»]запитать электроприборы на присоединенной балконной части помещения можно при помощи удлинителя, проведенного от основного помещения.[/su_highlight]

Дизайн и отделочные работы

После завершения черновых работ приступают к отделке объединенного помещения. Следует тщательно продумать дизайн комнаты , чтобы скрыть все недостатки присоединенного балконного пространства (части стен, которые нельзя снести, неприглядные углы и выступы).

Пример того, как можно красиво обыграть стену, разделяющую совмещенные комнаты

Объединение лоджии с комнатой: согласование, нюансы

Согласно некоторым нормам закона, между теплым помещением (жилым) и холодным (балкон) должна быть установлена перегородка. Это стоит учесть при совмещении лоджии и жилой комнаты. Для этих целей можно использовать раздвижную «французскую» дверь.

При помощи раздвижной конструкции объединить два пространства можно в любой момент

Какие варианты совмещения лоджии и жилой площади существуют?

Есть три основных способа как присоединить лоджию к комнате:

• простое совмещение, которое производится без сноса разделяющей стены;
• сложное объединение, когда смежную стену демонтируют и переносят все коммуникации;
• присоединение с частичным сносом разделяющей стены.

Первый вариант можно использовать в том случае, когда объединяемые апартаменты достаточно большие, и существенное увеличение площади за счет балкона не требуется.

Простое совмещение лоджии с комнатой, фото

Если необходимо существенно расширить помещение, прибегают к сложному присоединению. Трудности в данном случае составит то, что большинство работ потребуется согласовывать с различными службами.

Полное объединение балконной и жилой зоны, разделенное полуаркой

Если удалить полностью смежную стену при совмещении комнат не разрешено (она является несущей, например, в доме п44т), то выходом из ситуации может стать частичный снос с укреплением проема.

Частичное совмещение лоджии с кухней с укреплением проема

Варианты присоединения

Лоджию можно совместить с любой прилегающей к ней комнатой, чаще всего это:

• кухня;
• гостиная;
• спальня.

Объединение балкона и кухни

Присоединение лоджии к кухне — отличное решение для малогабаритных квартир, где кухонное пространство ограниченное. На дополнительной площади можно поместить обеденный столик.

[su_label type=»info»]Совет:[/su_label] [su_highlight background=»#dbebf5″]чтобы обеспечить комфортное пребывание на объединенной территории, проложите там теплый пол.[/su_highlight]

Частичное совмещение лоджии с кухней с укреплением проема

Если на кухне мало места, то часть бытовой техники можно перенести на присоединенный балкон. Это поможет разгрузить «забитое» кухонное пространство.

Вынос бытовой техники — объединение кухни с лоджией, фото

Подоконная стена не будет помехой, если продумать ее дизайн правильно. Так при совмещении лоджии с кухней можно превратить ее в красивую барную стойку.

Барная стойка станет центральным элементом кухни, объединенной с лоджией — фото

И самым сложным вариантом присоединения лоджии к кухне является вынос основной рабочей зоны (плиты, мойки) на балконную часть. Кроме получения многих разрешений данный вариант совмещения усложняется еще и тем, что при неправильном выполнении работ, такая перепланировка представляет опасность не только для отдельной квартиры, но и для всего дома.

Вариант совмещения с переносом рабочей зоны кухни на лоджию

Присоединение лоджии к залу

Если гостиная слишком мала — можно увеличить комнату за счет лоджии. Такое присоединение поможет расширить пространство, создав возможность разбить его на несколько функциональных зон. На дополнительном пространстве можно обустроить спальное место, или рабочий уголок.

Лоджия, присоединенная к комнате, фото

[su_label type=»success»]Совет:[/su_label] [su_highlight background=»#CAF3CA»]при совмещении лоджии не стоит утяжелять присоединенное пространство тяжелой мебелью.[/su_highlight]

Объединение конструкции со спальней

Сделать спальню просторнее можно, присоединив к ней лоджию. На балконном пространстве можно поместить туалетный столик, комод, рабочий стол. А, отгородив эту зону при помощи шторы или ширмы, можно спокойно уединиться.

[su_label type=»info»]На заметку:[/su_label] [su_highlight background=»#dbebf5″]интерьер объединенного пространства можно оформить в классическом стиле, установив колонны, которые одновременно будут поддерживать проем.[/su_highlight]

Зонирование спальни и лоджии, объединенной с комнатой — фото

Другие варианты присоединения

Существуют и другие варианты объединения лоджии с помещением в квартире, например, с детской. Когда ребенок подрастает, ему необходимо больше места. На присоединенной лоджии можно обустроить рабочую зону, или игровую.

Пример того, как оформить интерьер детской и соединить лоджию с комнатой, фото

Больше информации о последовательности выполнения работ при объединении балкона с комнатой — видео: [su_youtube url=»https://www.youtube.com/watch?v=drif29TpK1w»]

Объединение лоджии с жилой комнатой — прекрасный способ расширения пространства, улучшения комфорта и условий проживания в квартире. Несмотря на трудоемкость процесса, со временем все затраты в полной мере окупаются.